Na co zwrócić uwagę przy zawieraniu umowy z wykonawcą?

Generalnie nie ma obowiązku zawierania pisemnych umów z wykonawcami. Zdaniem prawników – umowa ustna jest tak samo ważna, jak ta zapisana. Problemem jest jedynie udowodnienie swoich racji, gdy dochodzi do konfliktu między stronami, gdyż mamy wtedy jedynie słowa przeciwko słowom. Dlatego kodeks cywilny wymaga, by umowa o roboty budowlane zawarta była w formie pisemnej.

Gdyby bowiem wykonawca nie wykonał powierzonych mu robót lub zrobił to niezgodnie ze sztuką budowlaną, to brak pisemnej umowy mógłby uniemożliwić dochodzenie roszczeń na drodze sądowej. Nie dałoby się bowiem udowodnić nie tylko, jaki był zakres umowy, ale czy w ogóle została ona zawarta.

Dla uniknięcia więc takich sytuacji, warto podpisywać umowy z wykonawcami, zwłaszcza takimi, którym powierzamy spory zakres robót, na przykład wybudowanie domu w stanie surowym otwartym (Fot. 1) lub wykonanie w nim instalacji sanitarnych i grzewczych (Fot. 2). W takiej umowie wykonawca zobowiązuje się do realizacji robót w określonym czasie oraz zgodnie z przedstawionym przez inwestora projektem, a także zasadami wiedzy technicznej i przepisami prawa budowlanego.

Fot. 1 – Z wykonawcą domu w stanie surowym otwartym na pewno należy wcześniej podpisać umowę o roboty budowlane
Fot. 2 – Umowę z instalatorem warto zawrzeć zwłaszcza wtedy, gdy wachlarz wykonywanych przez niego robót jest duży

Na inwestorze spoczywa natomiast obowiązek przygotowania placu budowy, czyli na przykład ogrodzenie działki, doprowadzenie prądu oraz zaopatrzenie budowy (zobacz: Co trzeba zrobić, zanim zaczniemy budować dom?).

Wszystkie te prace może oczywiście wykonać na zlecenie inwestora i za odpowiednim wynagrodzeniem sam wykonawca, ale taki zapis powinien się znaleźć w umowie między nimi.

Tylko wtedy, gdy zlecamy łatwe do zdefiniowania prace – na przykład położenie parkietu w salonie i sypialniach lub płytek ceramicznych w kuchni i łazienkach – możemy poprzestać na umowie ustnej. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy zarówno parkieciarz, jak i glazurnik są nam – albo przynajmniej naszym znajomym – dobrze znani.

Podobnie jest, gdy materiały lub urządzenia – na przykład drzwi wewnętrzne lub instalację centralnego odkurzania – kupujemy razem z montażem. Tutaj także bez większych obaw możemy się obyć bez podpisywania na wstępie umowy.

UMOWA Z WYKONAWCĄ

Nawet najlepsza umowa z wykonawcą nie daje gwarancji, że roboty będą wykonane terminowo i całkowicie zgodnie ze zleceniem. Nie oznacza to jednak, że nie należy zrobić wszystkiego, by jej zapisy były precyzyjne i nie budziły niczyich wątpliwości. Przede wszystkim dotyczy to oczywiście zarówno terminów realizacji poszczególnych robót, jak i wynagrodzenia za nie. W umowie powinna być zapisana nie tylko wysokość wynagrodzenia wykonawcy, ale też to, czy jego wypłata nastąpi po zakończeniu i odbiorze wszystkich prac, czy też etapami. Ważne też by zostało zapisane, czy wynagrodzenie to będzie wypłacane ryczałtowo, czy na podstawie kosztorysów za kolejno wykonywane prace.

To, na co trzeba koniecznie zwrócić uwagę, to szczegółowy opis objętych umową prac. Nigdy więc nie powinno się poprzestawać na zapisie, że dotyczy ona na przykład wykonania domu w stanie surowym otwartym lub zamkniętym, bo każda ze stron może to inaczej rozumieć. Wszystkie objęte umową prace powinny się znaleźć albo w niej samej, albo – zdecydowanie lepiej – w załączonym do niej szczegółowym wykazie robót. Można się w tym miejscu wspomóc projektem architektoniczno-budowlanym, jeśli nie zamierzamy wprowadzać w nim zmian i oczekujemy od wykonawcy, że wybuduje nasz dom dokładnie według niego.

Wbrew pozorom nie są istotnym elementem umowy kary, dotyczące opóźnień – z jednej strony w budowie, a z drugiej – w płatnościach, na których czasem koncentruje się uwaga wielu inwestorów. Często bowiem niedotrzymanie terminów przez wykonawcę może za sobą pociągać dodatkowe koszty, które w karach umownych nie są uwzględnione. Na przykład z powodu opóźnień na naszej budowie, umówieni przez nas dekarze nie mogą pokryć w terminie dachu, gdyż przenieśli się już na kolejną, tym razem dużą budowę.

Warto jedynie zadbać o to, by zapisane w umowie kary za opóźnienia w budowie i płatnościach były jednakowe. Zdarza się bowiem, że kara za każdy dzień spóźnienia w zapłaceniu przez inwestora kolejnej transzy wynagrodzenia jest 10 razy większa niż kara, którą musi zapłacić wykonawca za jeden dzień przedłużenia wykonywanych robót.

Fot. 3 – Wykonawca zamówił w wytwórni dostawę mieszanki betonowej na budowę, ale – jeśli tak jest zapisane w umowie – to inwestor opłaci za nią faktury

Z MATERIAŁAMI CZY BEZ

Część wykonawców, zwłaszcza tych mniejszych, w umowie z inwestorem wycenia jedynie swoją robociznę i użycie narzędzi. Czasem dolicza też sobie do tego pieniądze za ewentualny rozładunek cięższych materiałów, przywiezionych na budowę, jeśli nie zrobi tego dostawca – np. hurtownia budowlana lub instalacyjna. W takim wariancie inwestor opłaca faktury za materiały budowlane (Fot. 3) i sam zajmuje się później odzyskaniem części podatku VAT.

Wbrew pozorom takie rozwiązanie nie jest specjalnie kłopotliwe dla inwestora, daje mu za to możliwość decydowania o tym, jakie materiały zostaną użyte do zbudowania jego domu.

Gdy umowa z wykonawcą obejmuje także zakup przez niego wszystkich materiałów, to w aneksie do niej powinny być one dokładnie wyszczególnione (rodzaj, klasa, gatunek, producent itp.), by nie zostały zastąpione innymi – na przykład tańszymi, ale o gorszych parametrach. Gdy wykonawca dokonuje zakupów „na siebie”, to na niego spada obowiązek oceny jakości materiałów i dokonania – w razie potrzeby – zgłoszenia do sprzedawcy lub producenta ewentualnych reklamacji. Zgodnie z przepisami to bowiem na niego spadłaby odpowiedzialność, gdyby z powodu ich wad, wykonane przez niego roboty – nawet zgodnie ze sztuką budowlaną – nie spełniały norm jakościowych.

Uwaga! Wszelkie ewentualne zmiany w projekcie lub w zakresie wykonywanych robót, wraz z wynikającymi z tego tytułu różnicami w płatnościach, powinny być opisane i dołączone w formie aneksu do umowy.

WSPÓŁPRACA JEST NAJWAŻNIEJSZA

Zawierając umowę, obie jej strony powinny ze sobą współpracować na każdym etapie robót. Jest to zarówno w interesie inwestora, jak i wykonawcy, gdyż pozwala uniknąć dodatkowych kosztów.

Inwestor musi więc odpowiednio szybko poinformować wykonawcę, na przykład o zmianach wprowadzanych w projekcie domu lub rodzaju zastosowanych materiałów.

Natomiast wykonawca powinien bez zbędnej zwłoki zawiadomić o zdarzeniach lub rzeczach (na przykład o wadliwości dostarczonych przez inwestora materiałów), które utrudniają lub uniemożliwiają mu prowadzenie robót. Jeśli tego nie zrobi od razu, to on może ponosić koszty ewentualnych opóźnień lub wynikających z tego strat.

ODSTĄPIENIE OD UMOWY

W niektórych sytuacjach inwestor może bez konsekwencji finansowych odstąpić od umowy zawartej z wykonawcą. Jest tak wtedy, gdy ten na tyle opóźnił rozpoczęcie prac budowlanych (bez powodów niezależnych od niego), że ich zakończenie nie jest możliwe w terminie zapisanym w umowie.

Można też to zrobić wówczas, gdy budowa przebiega niezgodnie z umową lub sztuką budowlaną, a wykonawca – pomimo (koniecznie) pisemnego wezwania – nie zmienił swojego postępowania w wyznaczonym w piśmie terminie.

WIĘCEJ NA TEN TEMAT:

Co trzeba zrobić, zanim zaczniemy budować dom?

Jak wybrać wykonawcę do budowy domu w stanie surowym otwartym?

Jak wybrać wykonawcę do robót instalacyjnych?

Jak wybrać wykonawców do prac wykończeniowych?

Jak wybrać wykonawcę do ułożenia pokrycia dachu?

Po czym poznać dobrego elektryka?

Zobacz także
Fot. Ytong Xella

Ściany zewnętrzne, wraz z zamontowanymi w nich oknami i drzwiami, są – obok dachu i podłogi na gruncie lub stropu nad nieogrzewaną piwnicą – tymi elementami ogrzewanego domu, przez które w chłodnych porach roku ucieka z niego ciepło. Ponieważ jednak powierzchnia ścian jest zwykle większa niż pozostałych przegród zewnętrznych, więc to właśnie ich izolacyjność termiczna ma bardzo istotny wpływ na wysokość rachunków za ogrzewanie domu. Dotyczy to zarówno budynków […]

.

W domach drewnianych, budowanych w technologii lekkiego szkieletu i nazywanych „kanadyjczykami”, nie jest trudno zrobić balkon, którego konstrukcję nośną stanowią końce belek stropowych, wypuszczonych przez ścianę zewnętrzną. Problem zaczyna się wtedy, gdy pomost balkonu ma być równoległy do belek stropowych. Technologia budowy drewnianych domów szkieletowych przewiduje wprawdzie możliwość zrobienia balkonów wspornikowych (albo stropów wykusza) także wzdłuż ściany, na której nie opierają się belki stropowe. Dotyczy to jednak tylko takich […]

.

Jeszcze do niedawna w domach jednorodzinnych wykonywano przeważnie stropy z częściowo prefabrykowanymi belkami i pustakami wypełniającymi. Obecnie coraz częściej zastępują je płytowe stropy żelbetowe, wykonywane w całości na placu budowy, które już od dłuższego czasu stosowane są powszechnie podczas budowy domów wielorodzinnych. Dotyczy to nie tylko budynków piętrowych i z użytkowym poddaszem, ale i tych parterowych, w których nie zrezygnowano z robienia stropu żelbetowego, mimo że nie będą one miały płaskiego dachu, lecz stromy, z połaciami pochylonymi […]

.
Fot. Vaillant

Pompy ciepła, czerpiące energię odnawialną z powietrza, bardzo dobrze nadają się do przygotowania w domu ciepłej wody. Są bezobsługowe i wydajne, a ich użytkowanie jest bardzo ekonomiczne. Modele powietrznych pomp ciepła, które przeznaczone są tylko do podgrzewania wody, znakomicie nadają się do domów jednorodzinnych ogrzewanych kotłami na węgiel i drewno lub na – stosunkowo drogie – gaz płynny i olej opałowy. W domach ogrzewanych węglem lub drewnem musi […]

.