Generalnie nie ma obowiązku zawierania pisemnych umów z wykonawcami. Zdaniem prawników – umowa ustna jest tak samo ważna, jak ta zapisana. Problemem jest jedynie udowodnienie swoich racji, gdy dochodzi do konfliktu między stronami, gdyż mamy wtedy jedynie słowa przeciwko słowom. Dlatego kodeks cywilny wymaga, by umowa o roboty budowlane zawarta była w formie pisemnej.
Gdyby bowiem wykonawca nie wykonał powierzonych mu robót lub zrobił to niezgodnie ze sztuką budowlaną, to brak pisemnej umowy mógłby uniemożliwić dochodzenie roszczeń na drodze sądowej. Nie dałoby się bowiem udowodnić nie tylko, jaki był zakres umowy, ale czy w ogóle została ona zawarta.
Dla uniknięcia więc takich sytuacji, warto podpisywać umowy z wykonawcami, zwłaszcza takimi, którym powierzamy spory zakres robót, na przykład wybudowanie domu w stanie surowym otwartym (Fot. 1) lub wykonanie w nim instalacji sanitarnych i grzewczych (Fot. 2). W takiej umowie wykonawca zobowiązuje się do realizacji robót w określonym czasie oraz zgodnie z przedstawionym przez inwestora projektem, a także zasadami wiedzy technicznej i przepisami prawa budowlanego.
Na inwestorze spoczywa natomiast obowiązek przygotowania placu budowy, czyli na przykład ogrodzenie działki, doprowadzenie prądu oraz zaopatrzenie budowy.
Zobacz: Co trzeba zrobić, zanim zaczniemy budować dom?
Wszystkie te prace może oczywiście wykonać na zlecenie inwestora i za odpowiednim wynagrodzeniem sam wykonawca, ale taki zapis powinien się znaleźć w umowie między nimi.
Tylko wtedy, gdy zlecamy łatwe do zdefiniowania prace – na przykład położenie parkietu w salonie i sypialniach lub płytek ceramicznych w kuchni i łazienkach – możemy poprzestać na umowie ustnej. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy zarówno parkieciarz, jak i glazurnik są nam – albo przynajmniej naszym znajomym – dobrze znani.
Podobnie jest, gdy materiały lub urządzenia – na przykład drzwi wewnętrzne lub instalację centralnego odkurzania – kupujemy razem z montażem. Tutaj także bez większych obaw możemy się obyć bez podpisywania na wstępie umowy.
Umowa z wykonawcą
Nawet najlepsza umowa z wykonawcą nie daje gwarancji, że roboty będą wykonane terminowo i całkowicie zgodnie ze zleceniem. Nie oznacza to jednak, że nie należy zrobić wszystkiego, by jej zapisy były precyzyjne i nie budziły niczyich wątpliwości. Przede wszystkim dotyczy to oczywiście zarówno terminów realizacji poszczególnych robót, jak i wynagrodzenia za nie. W umowie powinna być zapisana nie tylko wysokość wynagrodzenia wykonawcy, ale też to, czy jego wypłata nastąpi po zakończeniu i odbiorze wszystkich prac, czy też etapami. Ważne też by zostało zapisane, czy wynagrodzenie to będzie wypłacane ryczałtowo, czy na podstawie kosztorysów za kolejno wykonywane prace.
To, na co trzeba koniecznie zwrócić uwagę, to szczegółowy opis objętych umową prac. Nigdy więc nie powinno się poprzestawać na zapisie, że dotyczy ona na przykład wykonania domu w stanie surowym otwartym lub zamkniętym, bo każda ze stron może to inaczej rozumieć. Wszystkie objęte umową prace powinny się znaleźć albo w niej samej, albo – zdecydowanie lepiej – w załączonym do niej szczegółowym wykazie robót. Można się w tym miejscu wspomóc projektem architektoniczno-budowlanym, jeśli nie zamierzamy wprowadzać w nim zmian i oczekujemy od wykonawcy, że wybuduje nasz dom dokładnie według niego.
Wbrew pozorom nie są istotnym elementem umowy kary, dotyczące opóźnień – z jednej strony w budowie, a z drugiej – w płatnościach, na których czasem koncentruje się uwaga wielu inwestorów. Często bowiem niedotrzymanie terminów przez wykonawcę może za sobą pociągać dodatkowe koszty, które w karach umownych nie są uwzględnione. Na przykład z powodu opóźnień na naszej budowie, umówieni przez nas dekarze nie mogą pokryć w terminie dachu, gdyż przenieśli się już na kolejną, tym razem dużą budowę.
Warto jedynie zadbać o to, by zapisane w umowie kary za opóźnienia w budowie i płatnościach były jednakowe. Zdarza się bowiem, że kara za każdy dzień spóźnienia w zapłaceniu przez inwestora kolejnej transzy wynagrodzenia jest 10 razy większa niż kara, którą musi zapłacić wykonawca za jeden dzień przedłużenia wykonywanych robót.
Z materiałami czy bez
Część wykonawców, zwłaszcza tych mniejszych, w umowie z inwestorem wycenia jedynie swoją robociznę i użycie narzędzi. Czasem dolicza też sobie do tego pieniądze za ewentualny rozładunek cięższych materiałów, przywiezionych na budowę, jeśli nie zrobi tego dostawca – np. hurtownia budowlana lub instalacyjna. W takim wariancie inwestor opłaca faktury za materiały budowlane (Fot. 3) i sam zajmuje się później odzyskaniem części podatku VAT.
Wbrew pozorom takie rozwiązanie nie jest specjalnie kłopotliwe dla inwestora, daje mu za to możliwość decydowania o tym, jakie materiały zostaną użyte do zbudowania jego domu.
Gdy umowa z wykonawcą obejmuje także zakup przez niego wszystkich materiałów, to w aneksie do niej powinny być one dokładnie wyszczególnione (rodzaj, klasa, gatunek, producent itp.), by nie zostały zastąpione innymi – na przykład tańszymi, ale o gorszych parametrach. Gdy wykonawca dokonuje zakupów „na siebie”, to na niego spada obowiązek oceny jakości materiałów i dokonania – w razie potrzeby – zgłoszenia do sprzedawcy lub producenta ewentualnych reklamacji. Zgodnie z przepisami to bowiem na niego spadłaby odpowiedzialność, gdyby z powodu ich wad, wykonane przez niego roboty – nawet zgodnie ze sztuką budowlaną – nie spełniały norm jakościowych.
Uwaga! Wszelkie ewentualne zmiany w projekcie lub w zakresie wykonywanych robót, wraz z wynikającymi z tego tytułu różnicami w płatnościach, powinny być opisane i dołączone w formie aneksu do umowy.
Współpraca jest najważniejsza
Zawierając umowę, obie jej strony powinny ze sobą współpracować na każdym etapie robót. Jest to zarówno w interesie inwestora, jak i wykonawcy, gdyż pozwala uniknąć dodatkowych kosztów.
Inwestor musi więc odpowiednio szybko poinformować wykonawcę, na przykład o zmianach wprowadzanych w projekcie domu lub rodzaju zastosowanych materiałów.
Natomiast wykonawca powinien bez zbędnej zwłoki zawiadomić o zdarzeniach lub rzeczach (na przykład o wadliwości dostarczonych przez inwestora materiałów), które utrudniają lub uniemożliwiają mu prowadzenie robót. Jeśli tego nie zrobi od razu, to on może ponosić koszty ewentualnych opóźnień lub wynikających z tego strat.
Odstąpienie od umowy
W niektórych sytuacjach inwestor może bez konsekwencji finansowych odstąpić od umowy zawartej z wykonawcą. Jest tak wtedy, gdy ten na tyle opóźnił rozpoczęcie prac budowlanych (bez powodów niezależnych od niego), że ich zakończenie nie jest możliwe w terminie zapisanym w umowie.
Można też to zrobić wówczas, gdy budowa przebiega niezgodnie z umową lub sztuką budowlaną, a wykonawca – pomimo (koniecznie) pisemnego wezwania – nie zmienił swojego postępowania w wyznaczonym w piśmie terminie.
