Jak wybrać wykonawcę do budowy domu w stanie surowym otwartym?

listek54W Polsce domy jednorodzinne buduje się najczęściej systemem zleceniowym. Oznacza to, że inwestor sam zatrudnia ekipy budowlane do wykonania kolejnych etapów budowy. Zaczyna oczywiście od wyboru firmy, która wybuduje mu dom w stanie surowym otwartym, czyli jego fundamenty, ściany, stropy, schody oraz dach z tymczasowym lub docelowym pokryciem.

Oczywiście jest możliwe zatrudnienie firmy, która wybuduje nam dom pod klucz, czyli w pełni wykończony, ale w polskich warunkach jest to raczej rzadkie i wiąże się najczęściej z dużym ryzykiem. Dlatego nawet wtedy, gdy planujemy, że jeden wykonawca wybuduje nam cały dom, dobrze jest zawrzeć z nim najpierw umowę na stan surowy, a dopiero później – gdy będziemy z niego zadowoleni – zatrudniać go na następne etapy budowy.

Jednak nawet w takich sytuacjach powinniśmy być ostrożni, ponieważ rzadko zdarzają się firmy, które mają fachowców od wszystkich rodzajów prac budowlanych, instalacyjnych i wykończeniowych. Wyjątkiem może być oczywiście duże przedsiębiorstwo budowlane, jednak i jego wybór na wykonawcę naszego domu ma swoje wady.

FIRMA MAŁA CZY DUŻA?

Do budowy domu jednorodzinnego w stanie surowym otwartym wystarczy 4-5 osobowy zespół (Fot. 1). Warto więc szukać wykonawcy, który jest w stanie skierować na naszą budowę taką właśnie liczbę pracowników. Oznacza to, że firma, której szukamy może być nawet niezbyt duża i właśnie na poszukiwaniu takiej ekipy najlepiej warto się skupić. I to nie tylko dlatego, że jak powiadają: „małe jest piękne”.

Duża firma, która dysponuje odpowiednio dużą liczbą pracowników, a jednocześnie ma wszystkie potrzebne narzędzia i specjalistyczny sprzęt, z pewnością szybciej i lepiej wykona roboty niż mniejsza, zwłaszcza taka, która doraźnie zatrudnia przypadkowych ludzi i używa wypożyczonych narzędzi.

Mała firma ze stałym zespołem ludzi ma jednak swoje zalety, a w dobie wszechobecnych wypożyczalni sprzętu budowlanego brak kilku specjalistycznych urządzeń czy narzędzi nie jest dużym problemem. Dla „dużego” wykonawcy budowa naszego domu będzie bowiem tylko jedną z wielu, które prowadzi. Nie powinniśmy więc liczyć, że będziemy dla niego tak ważni, jak dla „małego”. W dodatku, jeśli nawet szef dużej firmy dobrze zna się na budownictwie, to już jego pracownicy – zwłaszcza ci, którzy są luźno z nim związani – nie muszą mieć sporego doświadczenia i dużych umiejętności. Do tego – mając dużo budów – taki szef nie ma zwykle czasu na rzetelne przypilnowanie naszej budowy.

Fot. 1 – Do wybudowania średniej wielkości domu jednorodzinnego w stanie surowym otwartym wystarczy 4-5 osobowy zespół, ale każdy inwestor – w swoim własnym interesie – powinien zadbać o to, by była to ekipa kompetentnych i rzetelnych fachowców

GDZIE SZUKAĆ WYKONAWCY?

W dzisiejszych czasach podstawowym źródłem jest oczywiście internet. Należy go jednak wykorzystać jedynie do zdobycia adresów i telefonów. Wybór wykonawcy na podstawie opinii zamieszczanych na forach budowlanych jest dużym błędem. Nigdy bowiem nie będziemy mieć pewności, czy przypadkiem autorem entuzjastycznych opinii o dokonaniach firmy nie jest… ona sama. Jest wiele przykładów na to, że wysoko ocenieni przez internautów wykonawcy potrafią popełnić na budowie takie błędy, których powstydziłyby się osoby początkujące w tym fachu.

Nie należy się też zrażać negatywnymi opiniami o firmie, która znalazła się w polu naszego zainteresowania – mogą bowiem pochodzić nie od zawiedzionych inwestorów, lecz… od konkurencji, szczególnie tej, która nie ma zamówień na roboty, za to ma czas.

Dobrym źródłem informacji o wykonawcy, są też ci nasi przyjaciele i znajomi, którzy niedawno wybudowali dom. Jeśli jednak nie są oni zawodowo związani z budownictwem, to do ich pozytywnych opinii należy podchodzić z rezerwą – nawet poważne błędy budowlane, na które – w dobrej wierze – mogli nie zwrócić uwagi, potrafią się ujawnić po wielu latach.

JAK SPRAWDZIĆ POTENCJALNEGO WYKONAWCĘ?

Na znalezienie odpowiedniego wykonawcy trzeba poświecić trochę czasu. Na pewno warto w tym celu zrobić kilka wycieczek po okolicy, by obejrzeć prowadzone właśnie budowy domów jednorodzinnych. Kontakt z trzema lub czterema wykonawcami, którzy zrobili na nas dobre wrażenie (Fot. 2 i 3), potraktujmy jako pierwszy krok w kierunku wyboru firmy budowlanej.

Fot. 2 – Porządek na budowie, stwierdzony podczas niezapowiedzianych odwiedzin, jest dobrą wizytówką każdego rzetelnego wykonawcy
Fot. 3 – Decyzji o zatrudnieniu u siebie wykonawcy, na którego budowach panuje porządek, raczej na pewno nie będziemy żałować

Dobrze jest, jeśli mają oni siedzibę w okolicy, w której zamierzamy wybudować nasz dom i działają przede wszystkim na tym terenie. Ekipy zamiejscowe uchodzą wprawdzie za tańsze, ale w razie problemów na budowie będziemy musieli szukać ich po całej Polsce.

Oczywiście zanim podpiszemy umowę z którąś z wybranych firm, powinniśmy obejrzeć jej dokonania. Warto – za zgodą właścicieli – obejrzeć kilka wybudowanych przez nią domów. Koniecznie też zajrzyjmy na prowadzone przez nią budowy. Porozmawiajmy też z jej klientami (obecnymi i wcześniejszymi), zapytajmy o solidność firmy, dotrzymywanie terminów itp. Przyjrzyjmy się, jak ubrani są pracownicy, jakich używają narzędzi i sprzętu oraz – co bardzo ważne – czy na budowie panuje porządek i czy nie są na niej marnowane materiały budowlane (Fot. 4 i 5). Spróbujmy też bliżej poznać właściciela firmy budowlanej i odwiedźmy jego siedzibę. Jeśli umówi się z nami w swoim domu – to dobry znak.

Nigdy nie podpisujmy umowy z osobą „anonimową”, z którą można się kontaktować jedynie przez telefon komórkowy.

Fot. 4 – Ten parterowy dom z nieużytkowym poddaszem o powierzchni około 180 m² ma ściany dwuwarstwowe wymurowane z bloczków betonu komórkowego
Fot. 5 – Solidnemu wykonawcy, po postawieniu ścian tego domu, zostało bardzo mało „odpadów”, z których część da się zresztą jeszcze wykorzystać

Uwaga! Rezygnacja ze źle wybranego wykonawcy (niekoniecznie z powodu jego niewystarczających umiejętności, ale na przykład nieterminowości) i zastąpienie go innym, to nie tylko opóźnienie budowy. To także – a może przede wszystkim – dodatkowe koszty. I chodzi nie tylko o zmarnowane zwykle przy tej okazji, przynajmniej częściowo, materiały.

NASZE RADY

  1. Na znalezienie odpowiedniej firmy, która wybuduje nasz dom, warto poświęcić trochę czasu. Dobry wykonawca ma zaplanowane roboty nawet na kilka miesięcy naprzód. Możemy mieć oczywiście szczęście, że z różnych powodów zwolnił mu się właśnie termin i może zająć się naszą budową. Bezpieczniej jednak jest umówić się z nim z odpowiednim wyprzedzeniem.
  2. Dobrze, jeśli w ofertach wykonawców jest zachowany podział na koszty robocizny, materiałów i sprzętu – wtedy łatwiej będzie nam je porównać. Z zasady nie wybierajmy – mimo pokusy – oferty najtańszego wykonawcy. Po pierwsze może się okazać, że nie obejmuje ona wszystkich koniecznych do wykonania prac – na przykład nie uwzględnia dostawionego do domu garażu. Po drugie – może się on okazać wartym niskiej ceny i wykonane przez niego ściany nie są pionowe, a stropy – poziome. Na samo wyrównanie ich za pomocą tynków wydamy dodatkowo kilkakrotnie więcej niż udało nam się zaoszczędzić na „tanim” wykonawcy.
  3. Dobrze jest wybrać ekipę, która przyjmie na siebie również zakup materiałów. Samodzielne ich kupowanie będzie bardzo absorbowało nasz czas i zazwyczaj nie okaże się tańsze. Wykonawca ma bowiem w „swoich” hurtowniach zwykle spore rabaty. Możliwy jest też układ, że wykonawca kupuje – po uzgodnieniu z nami – potrzebne materiały, a my opłacamy faktury wystawione za nie przez hurtownie.
  4. Jeśli wiemy, w jakiej technologii będziemy budować ściany domu, warto przejrzeć na stronie internetowej producenta materiałów murowych listę autoryzowanych przez niego wykonawców z naszego terenu. Na pewno nie wybierajmy firmy, która jeszcze nigdy nie budowała w wybranej przez nas technologii. Lepiej dla nas, jeśli uczyć się jej będzie na… innym domu.
  5. Przy byle okazji nie pokłóćmy się z wybranym wykonawcą na śmierć i życie, z głębokim postanowieniem, że po zakończeniu budowy już nigdy nie będziemy sobie wchodzić w drogę. Na pewno nie przyspieszy to realizacji naszego domu, ani też nie wpłynie korzystnie na jego jakość. Łagodźmy więc konflikty, które na każdej budowie mogą się zdarzyć, zamiast je niepotrzebnie mnożyć. Dotyczy to oczywiście nie tylko tych wykonawców, którzy postawią nasz dom w stanie surowym.

Uwaga! W poszukiwaniach odpowiedniego wykonawcy bardzo pomoże nam zaufany i kompetentny inspektor nadzoru, który będzie w naszym imieniu kontrolował przebieg budowy.

* * *
Stan surowy otwarty to około 30-35% całkowitych kosztów budowy domu. Jeśli budowa przebiega sprawnie, fundamenty, ściany, strop i dach stawia się stosunkowo szybko, ku dużej satysfakcji inwestora. Choć do zakończenia budowy trzeba jeszcze dużo zrobić i wydać sporo pieniędzy, dobrze – choćby ze względów psychologicznych, ale też dla bezpieczeństwa budowanego domu – jeśli ten pierwszy, konstrukcyjny etap jego wznoszenia będzie przebiegał bez zakłóceń. Gwarancją tego jest oczywiście trafny wybór wykonawcy.

więcej na ten temat:

Na co zwrócić uwagę przy zawieraniu umowy z wykonawcą?

Jak wybrać wykonawcę do ułożenia pokrycia dachu?

Jak wybrać wykonawców do prac wykończeniowych?

Jak wybrać wykonawcę do robót instalacyjnych?

Na co zwrócić szczególną uwagę przy wykonywaniu konstrukcji domu?

Czy dom murowany lepiej wybudować w rok czy w dwa lata?

Zobacz także
Fot. Vaillant

W ciągu jednego dnia Słońce dostarcza na Ziemię tyle energii, że – gdybyśmy umieli ją w całości zagospodarować – wystarczyłaby ludziom do pokrycia potrzeb energetycznych przez co najmniej 25 lat! Wprawdzie jeszcze na taką skalę nie potrafimy tego zrobić, ale już teraz można i warto energię słoneczną wykorzystać do wytworzenia przynajmniej części prądu elektrycznego, niezbędnego na przykład w domu jednorodzinnym. Dzięki instalacji z ogniwami fotowoltaicznymi (Fot. 1) każdy właściciel domu może […]

.

Okapy kuchenne mogą pracować jako pochłaniacze zapachów lub w trybie wyciągu. W pierwszym wariancie zasysane przez okap powietrze jest oczyszczane przez filtry i wraca do pomieszczenia. Natomiast w drugim – zanieczyszczone powietrze jest usuwane bezpośrednio na zewnątrz domu. By było to możliwe rura wylotowa okapu musi być podłączona do kanału wywiewnego. Okap pracujący w trybie wyciągu (Fot. 1) podłącza się najczęściej do drugiego kanału wywiewnego w kuchni, który – w domach z wentylacją […]

.

Większość budowanych w Polsce domów jednorodzinnych jest posadowiona na ławach fundamentowych. Jeśli dom nie jest podpiwniczony, to na ławach wykonuje się ściany fundamentowe. Mogą być one wymurowane z bloczków betonowych lub wylane z betonu w deskowaniu. Wykonanie ich niezgodnie z projektem może stwarzać problemy przy murowaniu ścian parteru. Kontrola zgodności wykonania ścian fundamentowych o rzucie prostokątnym (najczęściej spotykana sytuacja) z projektem budowlanym wydaje się sprawą banalnie […]

.

Głębokość, na jakiej znajduje się zwierciadło wody gruntowej na działce, ma – obok rodzaju, uwarstwienia i stanu znajdujących się na niej gruntów – bardzo duże znaczenie dla budowanego domu, a przede wszystkim jego fundamentów. Przy czym dotyczy to nie tylko domów z głębokimi piwnicami, ale i niepodpiwniczonych, których fundamenty wykonuje się stosunkowo płytko. Wprawdzie praktycznie w każdych warunkach gruntowo-wodnych da się zbudować dom, jednak przy wysokim poziomie wód […]

.