Jak wybrać dobrą działkę?

listek54bWybór działki nie jest sprawą prostą. Czasem jej szukanie zabiera nawet kilka lat. Ale również i wtedy nie powinniśmy raczej liczyć na to, że znajdziemy działkę, która spełni wszystkie wymagania, a przy tym będzie w zasięgu naszych możliwości finansowych.

Dobrze jest mieć tego świadomość i wybrać jedynie kilka najważniejszych warunków, które musi spełniać poszukiwana działka, a pozostałe traktować mniej priorytetowo. Co oczywiście nie oznacza, że nie zauroczy nas działka, która nie spełnia nawet tych paru wybranych warunków, a my i tak jesteśmy pewni, że to jest właśnie nasze miejsce na Ziemi.

Niezależnie jednak od tego, czym skończą się te poszukiwania, jedno jest wszakże pewne – od działki i jej lokalizacji w dużej mierze zależy, czy będziemy zadowoleni z mieszkania we własnym domu.

PORA ROKU

Jesień to bardzo dobry, jeśli nie najlepszy czas na szukanie działki pod budowę domu. Gdy któraś z oferowanych do sprzedaży nieruchomości spodoba nam się w pochmurny, jesienny dzień (Fot. 1), to kupując ją, możemy mieć pewność, że w każdej innej porze roku będzie jeszcze bardziej cieszyć nasze oczy. Dokonując wyboru działki nie zostaliśmy bowiem omamieni zielenią drzew, krzewów i trawy, oświetlonych promieniami słońca, ani też urodą skrzącego się śniegu, który dokładnie ukrył wszystkie jej mankamenty (Fot. 2).

Korzyścią z kupna działki jesienią jest jeszcze to, że jeśli zależy nam na czasie, to zdążymy załatwić wszelkie formalności i rozpocząć budowę domu, jeśli nie wczesną, to przynajmniej późną wiosną.

Fot. 1 – Pochmurna, jesienna pogoda to bardzo dobry moment na znalezienie odpowiadającej nam działki; słońce i wszechobecna zieleń nie przekłamują bowiem wtedy prawdziwego stanu rzeczy
Fot. 2 – Jeśli zachwyciła nas działka w zimowej scenerii, przyjedźmy tu na wiosnę, by sprawdzić, czy nasze pozytywne wrażenia się potwierdzą

PLAN MIEJSCOWY

Zawsze należy sprawdzić w gminie, jakie są ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla interesującego nas terenu (Fot. 3).

Jeśli plan nie został jeszcze ustalony, spróbujmy dowiedzieć się w urzędzie gminy, czy w okolicy naszej działki są rozważane jakieś przedsięwzięcia inwestycyjne, albo czy ktoś już uzyskał na nie pozwolenie. Perspektywa bowiem realizacji na przykład drogi szybkiego ruchu, może być nie tylko uciążliwym sąsiedztwem, ale też znacząco obniżać wartość „naszej” nieruchomości.

Także budowa niedaleko nas dużego apartamentowca z kilkupoziomowym podziemnym garażem może oznaczać nie tylko utrudnienia komunikacyjne na spokojnej dotąd uliczce osiedlowej, ale też pociągać za sobą znaczne podniesienie poziomu wód gruntowych oraz wywołać niekorzystne odkształcenia gruntu w okolicy, czego skutkiem może być na przykład pękanie ścian w naszym domu.

Fot. 3 – Sprawdźmy w planie miejscowym, czy obecne grunty rolne da się przekształcić w budowlane; jeśli będzie to wymagało zmian w planie zagospodarowania, to raczej zrezygnujmy z kupna tutaj działki, chyba że jesteśmy bardzo zdeterminowani i mamy dużo czasu
Fot. 4 – Działka na zboczu może być bardzo atrakcyjna, także pod względem energetycznym, jeśli jest nachylona w kierunku południowym, ale warto sprawdzić na niej warunki gruntowe

KSZTAŁT I ORIENTACJA DZIAŁKI

Uważa się, że najlepiej, jeśli działka ma kształt zbliżony do kwadratu, jest lekko pochylona na południe, a wjazd na nią jest od północy. Nie powinniśmy się jednak obawiać działek o mniej regularnych kształtach, nieco pofałdowanych i „źle” zorientowanych względem stron świata. Są one zwykle tańsze od tych foremnych, równych i „dobrze” położonych. Jeśli jedną piątą kwoty zaoszczędzonej na zakupie takiej działki przeznaczymy na zrobienie projektu naszego domu i ogrodu przez dobrych architektów (co wcale nie oznacza: drogich), to będziemy mieszkać w atrakcyjnym, funkcjonalnym i nietuzinkowym budynku, stojącym w urozmaiconym i oryginalnym otoczeniu.

BADANIE GRUNTU

Ze względów budowlanych najlepiej, żeby grunt na działce był piaszczysty. Wówczas nawet po dużych deszczach od razu robi się na niej sucho, a i z wilgocią w budynku nie będzie wtedy problemów, jeśli tylko najwyższy poziom wód gruntowych jest co najmniej 1,5 metra poniżej terenu.

Niestety na większości budowlanych działek w Polsce są grunty gliniaste i znalezienie piaszczystej działki może być bardzo trudne. Nawet jednak wówczas, gdy poszukiwania skończyłyby się sukcesem, może się okazać, że jej lokalizacja lub cena są dla nas nie do przyjęcia.

Pocieszając się więc tym, ze większość polskich domów jednorodzinnych jest zbudowana na glinach lub piaskach gliniastych, nie powinniśmy z rodzaju gruntu na działce czynić ważnego kryterium wyboru nieruchomości.

Istotne jedynie, żeby grunt na działce nie był nasypowy (np. zasypane ziemią wysypisko śmieci lub wyrobisko gliny), organiczny (torfy lub namuły) lub podmokły (np. w pobliżu zbiorników wodnych). Takie grunty są bardzo odkształcalne i posadowienie na nich budynku na tradycyjnych fundamentach może być trudne albo wręcz niemożliwe. Z tego powodu może się okazać, że konieczne będzie albo zbudowanie domu na specjalnych (czytaj: drogich) fundamentach, albo wymiana gruntu na działce – przynajmniej w obrysie przyszłego budynku (też kosztowna).

Jeśli mamy podejrzenia wobec gruntu na interesującej nas działce lub jest ona położona na przykład na zboczu o sporym pochyleniu (Fot. 4), możemy zasięgnąć informacji na jego temat od sąsiadów.

Możemy też spróbować samemu sprawdzić grunt na działce, wykonując – oczywiście za zgodą jej właściciela – doły próbne. Jednak do oceny wyników takiego badania będziemy potrzebowali trochę wiedzy geologicznej, a poza tym dotyczyć ono będzie jedynie stosunkowo płytkich warstw gruntu. Dlatego najlepiej jest zlecić wykonanie podstawowego badania geotechnicznego, które kosztuje około 1000 – 1500 zł. Po zrobieniu odwiertów, geotechnik powie nam, czy na tej działce da się zrobić standardowe fundamenty domu, czy też budowa domu w takich warunkach oznaczać będzie znaczne zwiększenie kosztów inwestycji.

Jeśli grunt na działce jest pod względem budowlanym w porządku, wykonana opinia geotechniczna przyda nam się przy wykonywaniu projektu domu. Gdy natomiast badanie gruntu wypadnie negatywnie, wydane na geotechnika pieniądze ustrzegą nas od kupienia złej działki lub poniesienia dużych kosztów związanych z wykonaniem specjalnych fundamentów albo wymianą gruntu na działce.

1
Zobacz także
Fot. Vaillant

W ciągu jednego dnia Słońce dostarcza na Ziemię tyle energii, że – gdybyśmy umieli ją w całości zagospodarować – wystarczyłaby ludziom do pokrycia potrzeb energetycznych przez co najmniej 25 lat! Wprawdzie jeszcze na taką skalę nie potrafimy tego zrobić, ale już teraz można i warto energię słoneczną wykorzystać do wytworzenia przynajmniej części prądu elektrycznego, niezbędnego na przykład w domu jednorodzinnym. Dzięki instalacji z ogniwami fotowoltaicznymi (Fot. 1) każdy właściciel domu może […]

.

Okapy kuchenne mogą pracować jako pochłaniacze zapachów lub w trybie wyciągu. W pierwszym wariancie zasysane przez okap powietrze jest oczyszczane przez filtry i wraca do pomieszczenia. Natomiast w drugim – zanieczyszczone powietrze jest usuwane bezpośrednio na zewnątrz domu. By było to możliwe rura wylotowa okapu musi być podłączona do kanału wywiewnego. Okap pracujący w trybie wyciągu (Fot. 1) podłącza się najczęściej do drugiego kanału wywiewnego w kuchni, który – w domach z wentylacją […]

.

Większość budowanych w Polsce domów jednorodzinnych jest posadowiona na ławach fundamentowych. Jeśli dom nie jest podpiwniczony, to na ławach wykonuje się ściany fundamentowe. Mogą być one wymurowane z bloczków betonowych lub wylane z betonu w deskowaniu. Wykonanie ich niezgodnie z projektem może stwarzać problemy przy murowaniu ścian parteru. Kontrola zgodności wykonania ścian fundamentowych o rzucie prostokątnym (najczęściej spotykana sytuacja) z projektem budowlanym wydaje się sprawą banalnie […]

.

Głębokość, na jakiej znajduje się zwierciadło wody gruntowej na działce, ma – obok rodzaju, uwarstwienia i stanu znajdujących się na niej gruntów – bardzo duże znaczenie dla budowanego domu, a przede wszystkim jego fundamentów. Przy czym dotyczy to nie tylko domów z głębokimi piwnicami, ale i niepodpiwniczonych, których fundamenty wykonuje się stosunkowo płytko. Wprawdzie praktycznie w każdych warunkach gruntowo-wodnych da się zbudować dom, jednak przy wysokim poziomie wód […]

.