Po podjęciu decyzji o budowie własnego domu, zazwyczaj pierwszym krokiem jest wybór miejsca, na którym zostanie on wybudowany. Wbrew pozorom nie jest to sprawa prosta i czasem poszukiwanie odpowiedniej i będącej w zasięgu ich możliwości finansowych działki zabiera inwestorom nawet kilka lat. Przy czym osoby przymierzające się do budowy domu nie powinny raczej liczyć na to, że wybrana przez nich działka na pewno spełni ich wszystkie wymagania i oczekiwania.
Dlatego dobrze, jeśli mają tego świadomość i wybiorą jedynie kilka najważniejszych warunków, które musi spełniać poszukiwana działka, a pozostałe traktować zdecydowanie mniej priorytetowo. Co wcale nie znaczy, że w którymś momencie nie zauroczy ich działka, która wprawdzie nie spełnia nawet tych paru wybranych kryteriów, a i tak przyszli mieszkańcy są pewni, że to jest właśnie ich miejsce na Ziemi.
Niezależnie więc od tego, jakim rezultatem skończą się poszukiwania działki, jedno jest pewne – od niej i jej lokalizacji w dużej mierze zależy, czy inwestorzy będą zadowoleni z tego, że mieszkają we własnym domu.
Pora roku
Jesień to bardzo dobry, jeśli nie najlepszy czas na szukanie działki pod budowę domu. Gdy któraś z oferowanych do sprzedaży nieruchomości spodoba się w pochmurny, jesienny dzień (Fot. 1), to kupujące ją osoby mogą być pewne, że w każdej innej porze roku będzie jeszcze bardziej cieszyć ich oczy. Dokonując wyboru działki nie zostali bowiem omamieni zielenią drzew, krzewów i trawy, oświetlonych promieniami słońca, ani też widokiem skrzącego się śniegu, który być może dokładnie ukrył wszystkie jej mankamenty (Fot. 2).
Korzyścią z kupna działki jesienią jest jeszcze to, że jeśli inwestorom zależy na czasie, to zdążą załatwić wszelkie urzędowe formalności i rozpocząć budowę domu, jeśli nie wczesną, to przynajmniej późną wiosną.
Plan miejscowy
Przed przystąpieniem do poszukiwania działki, zawsze warto sprawdzić w gminie, jakie dla tego terenu są ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Fot. 3). Jeśli nie został on jeszcze uchwalony, warto spróbować dowiedzieć się w urzędzie gminy, czy w okolicy są rozważane jakieś większe przedsięwzięcia inwestycyjne, a także czy ktoś uzyskał już na nie pozwolenie.
Realizacja w przyszłości na przykład drogi szybkiego ruchu może być nie tylko bowiem uciążliwym sąsiedztwem dla nowo wybudowanego domu, ale i znacząco obniżać wartość zakupionej w tym miejscu nieruchomości. Także budowa w pobliżu dużego apartamentowca z dwupoziomowym garażem podziemnym z pewnością utrudni komunikację na spokojnej dotąd uliczce osiedlowej. Może też być przyczyną znacznego podniesienia się poziomu wód gruntowych oraz spowodować pękanie ścian w nawet sporo od niego oddalonych domach, w wyniku niekorzystnych odkształceń gruntu w okolicy.
Kształt i orientacja działki
Uważa się, że najlepiej, jeśli działka ma kształt zbliżony do kwadratu, jest lekko pochylona na południe (Fot. 4), a wjazd na nią jest od północy. Nie należy się jednak obawiać działek o mniej regularnych kształtach, nieco pofałdowanych i „źle” zorientowanych względem stron świata.
Zobacz: Czy dobra działka musi mieć wjazd od północy?
Są one zwykle tańsze od tych foremnych, płaskich i „dobrze” położonych. Jeśli więc na przykład jedną piątą kwoty zaoszczędzonej na zakupie takiej działki przeznaczy się na zrobienie projektu domu i ogrodu przez dobrych architektów (co wcale nie musi oznaczać: drogich), to może powstać atrakcyjny, funkcjonalny i nietuzinkowy budynek, stojący w urozmaiconym i oryginalnym otoczeniu.
Badanie gruntu
Ze względów budowlanych najlepiej, żeby grunt na działce był piaszczysty. Wówczas nawet po dużych deszczach od razu robi się na niej sucho, a i z wilgocią w budynku nie ma wtedy problemów, jeśli tylko najwyższy poziom wód gruntowych jest co najmniej 1,5 metra poniżej terenu.
Niestety na większości budowlanych działek w Polsce są grunty gliniaste i znalezienie piaszczystej działki może być bardzo trudne. Nawet jednak wówczas, gdy poszukiwania skończyłyby się sukcesem, może się okazać, że jej lokalizacja lub cena są dla kupujących nie do przyjęcia.
Ponieważ jednak większość polskich domów jednorodzinnych jest zbudowana na glinach lub piaskach gliniastych, nie powinno się z rodzaju gruntu na działce czynić podstawowego kryterium wyboru nieruchomości.
Ważne jedynie, żeby grunt na działce nie był organiczny (torfy lub namuły), nasypowy (na przykład zakrytym nawiezioną ziemią wysypiskiem śmieci albo wyrobiskiem gliny) lub podmokły (bliskie sąsiedztwo ze zbiornikami wodnymi). Takie grunty są bardzo odkształcalne i posadowienie na nich budynku na tradycyjnych fundamentach może być trudne albo wręcz niemożliwe. Z tego powodu może się okazać, że konieczne będzie albo zbudowanie domu na specjalnych (czytaj: drogich) fundamentach, albo wymiana gruntu na działce – przynajmniej w obrysie przyszłego budynku (też kosztowna).
Jeśli potencjalni kupujący mają podejrzenia wobec rodzaju i stanu gruntu na interesującej ich działce lub jest ona położona na przykład na zboczu o sporym pochyleniu, warto zasięgnąć informacji na jego temat od właścicieli pobliskich nieruchomości. Można też spróbować samemu sprawdzić grunt na działce, wykonując – oczywiście za zgodą jej właściciela – doły próbne. Jednak do oceny wyników takiego badania potrzeba trochę wiedzy geologicznej, a poza tym dotyczyć będzie ono jedynie stosunkowo płytkich warstw gruntu.
Zobacz: Jak samemu sprawdzić rodzaj gruntu na działce?
Dlatego najlepiej jest zlecić wykonanie podstawowego badania geotechnicznego, które wraz z dokumentacją kosztuje około kilku tysięcy zł. Po zrobieniu odwiertów (Fot. 5), geotechnik oceni, czy na działce da się zrobić standardowe fundamenty domu, czy też jego budowa w takich warunkach gruntowych oznaczać będzie znaczne zwiększenie kosztów inwestycji.
Jeśli grunt na działce jest korzystny pod względem budowlanym opinia geotechniczna przyda się podczas wykonywania projektu domu. Gdyby natomiast badanie gruntu wypadło negatywnie, wydane na geotechnika pieniądze ustrzegą inwestorów od kupienia złej działki lub poniesienia dużych kosztów związanych z wykonaniem specjalnych fundamentów albo znaczną wymianą gruntu na działce.
Media
Z mediów tak naprawdę niezbędny jest na działce tylko prąd (Fot. 6), ponieważ bez możliwości dostępu do niego nie zostanie wydane pozwolenie na budowę domu. Jeśli więc zakład energetyczny na zapytanie inwestorów odpowie, że nie będzie z tym najmniejszych problemów, mogą rozważać zakup interesującej ich działki. Gdy jednak z dostawą prądu na działkę mogą być trudności, powinni je wziąć pod uwagę w swoich budowlanych planach. Prawda jest bowiem taka, że wprawdzie zakład energetyczny ma obowiązek doprowadzić prąd na działkę, ale jeśli będzie to oznaczać duże koszty inwestycyjne, zrobi wszystko, żeby to opóźnić, albo przerzuci związane z tym wydatki na właścicieli działki.
Z innych mediów przydaje się dostęp do wody z wodociągu, co nie powinno być specjalnie trudne, bo prowadzona na dużą skalę w latach dziewięćdziesiątych ubiegłego wieku akcja zaopatrzenia wsi w wodę sprawiła, że przyłącze do sieci wodociągowej jest możliwe praktycznie w każdej miejscowości w Polsce. Gdyby się jednak okazało, że wykonanie przyłącza wodnego z jakichś względów nie jest możliwe, właściciele działki zawsze mogą wywiercić własną studnię, najlepiej głębinową. Ważne jedynie, by woda z niej nie była zbyt zażelaziona, bo wtedy wydatki na jej uzdatnianie mogą być znaczne.
Zupełnie natomiast nie należy przejmować się brakiem sieci kanalizacyjnej. Kiedyś alternatywą w takiej sytuacji było tylko zrobienie szamba i płacenie co miesiąc dużych pieniędzy za wywóz ścieków, więc brak miejskiej lub gminnej kanalizacji w pobliżu dla działki był jej poważnym minusem. Teraz jednak na większości działek można zrobić któryś z rodzajów przydomowej oczyszczalni ścieków (na przykład trzcinową) i praktycznie zapomnieć o kosztach odbioru ścieków z domu. Gdy więc działka nie ma dostępu do kanalizacji, bez kłopotu można wybrać rozwiązanie bardziej ekonomiczne, a przy tym także ekologiczne.
Zobacz: Jak najtaniej pozbyć się ścieków z domu?
Paradoksalnie w gorszej sytuacji są właściciele działki wtedy, gdy sieć kanalizacyjna przebiega w ulicy czy drodze. Wtedy bowiem, zgodnie z przepisami, mają oni obowiązek się do niej podłączyć. Chyba że została ona już wcześniej wyposażona w przydomową oczyszczalnię ścieków bytowych, ale kupując działką dotychczas niezabudowaną raczej nie ma co na to liczyć.
Infrastruktura
Jeśli rozważa się kupno działki w miejscowości podmiejskiej, to dobrze, gdy w pobliżu niej jest przystanek komunikacji publicznej (autobus lub kolejka podmiejska). To ważne nawet wtedy, gdy wszystkie dorosłe osoby, które będą mieszać w nowym domu, mają samochody lub przynajmniej prawo jazdy. Może się bowiem zdarzyć z bardzo różnych powodów, że będą musieli skorzystać z publicznego środka komunikacji. Nie będą też skazani na wiele lat na bycie taksówkarzem dla własnych dzieci…
Zaopatrzenie w produkty żywnościowe, czystości i inne artykuły pierwszej potrzeby nie jest w dzisiejszych czasach problemem. Możliwość zakupów przez internet z dostawą do domu, a także w lokalnych sklepach i sklepikach, zaspokoją w tym zakresie jeśli nie wszystkie, to przynajmniej większość potrzeb domowników.
Inne sprawy, jak na przykład dostęp do edukacji czy służba zdrowia, też nie są dużym problemem, zwłaszcza że instytucje te, przynajmniej na poziomie podstawowym, bywa że w mniejszych miejscowościach działają lepiej niż w dużych miastach.
Dojazd do działki
Działka musi mieć dojazd z drogi publicznej, bo inaczej nie uzyska się zgody na budowę domu. Możliwe jest wprawdzie prawne ustanowienie służebności drogi koniecznej przez działkę sąsiada, ale po pierwsze – jest to za opłatą, a po drugie – niezwykle konfliktogenne. Jeśli więc tylko inwestorzy nie są skuszeni atrakcyjną ceną lub innymi atutami, lepiej niech poszukają raczej działki z własnym dojazdem z drogi gminnej lub miejskiej (Fot. 7). Na pewno nie będą tego żałować…
Sąsiedzi
Jeśli jeszcze działka nie została kupiona, a już doszło do konfliktu z sąsiadami, należy dobrze się zastanowić, czy naprawdę chce się tutaj mieszkać. Wprawdzie zdarza się, że po pierwszym spięciu, potem następuje sielanka, ale raczej w komediach romantycznych niż w rzeczywistości.
Uciążliwi sąsiedzi już na etapie budowy domu potrafią tak zatruć życie nowym mieszkańcom, że szybko zatęsknią oni za dawnym mieszkaniem w bloku. I albo się poddadzą, albo będą walczyć. Wybór postawy w tej sprawie nie ma zresztą większego znaczenia, bo zarówno jedna, jak i druga odbije się negatywnie na ich zdrowiu i psychice. Zdecydowanie też należy unikać sąsiada, który prowadzi cichą działalność gospodarczą, na przykład wytwórnię chemikaliów lub firmę transportową.
Ostrzeżenia te być może są przesadne, bo więzi społeczne na podmiejskich osiedlach domów jednorodzinnych są często lepsze niż w blokach mieszkalnych, w których sąsiedzi, nawet po kilkunastu latach wspólnego życia obok siebie, potrafią udawać, że się nie znają.
Stan prawny działki
Jest to niezmiernie ważna sprawa. Jeśli przy poszukiwaniu działki korzysta się z pomocy licencjonowanego agenta nieruchomości, to raczej można być spokojnym. Do jego obowiązków należy bowiem sprawdzenie, czy pod względem prawnym wszystko jest w porządku.
Inaczej jest, gdy szuka się działki na własną rękę – wtedy lepiej zachować dużą ostrożność i działać bez pośpiechu. Sprawdzenie zapisów w księdze wieczystej to minimum. Należy przede wszystkim ustalić, kto jest prawnym właścicielem nieruchomości i czy nie jest ona obciążona zastawami, służebnościami, zajęciem przez bank itp.
Jeśli na przykład jednym z właścicieli działki jest osoba, która na stałe mieszka w Australii i od wielu lat nie ma z nią kontaktu, to mimo zapewnień, że na pewno nie będzie przeciwna sprzedaży jej udziałów w wybranej parceli, lepiej dać sobie spokój i szukać dalej…
Uwaga! Wbrew pozorom da się bez większych trudności kupić w przyzwoitej cenie atrakcyjną działkę i nie mieć z nią żadnych kłopotów. Warto jednak pamiętać, że jest to mimo wszystko transakcja podwyższonego ryzyka – zachowanie więc daleko posuniętej rozwagi przed podpisaniem umowy kupna-sprzedaży będzie tu ze wszech miar wskazane.
