Na co zwrócić uwagę, kupując dom drewniany na rynku wtórnym?
23 września 2020

Kupno domu na rynku wtórnym zawsze wiąże się z ryzykiem, choć oczywiście nie można powiedzieć, że zakup nowego domu od dewelopera jest jego całkowicie pozbawione. O ile jednak przy kupnie nowego domu – w razie stwierdzenia jego wad – możemy w zakresie określonym prawem skorzystać z obciążającej sprzedającego rękojmi, o tyle kupując dom używany jesteśmy zwykle obciążeni kosztami usunięcia pojawiających się w nim usterek.

W umowie kupna-sprzedaży domu – podobnie jak w tej dotyczącej używanego samochodu – jest bowiem zwykle zapisane, że sprzedający poinformował nas o wszystkich znanych mu wadach swojego domu. Z kolei my – podpisując umowę – deklarujemy, że są nam one znane, a mimo to decydujemy się na zakup tej nieruchomości.

Jedynie więc wtedy, gdybyśmy mogli udowodnić, że sprzedający zataił przed nami istotne usterki budynku, których usunięcie naraziło nas później na duże dodatkowe wydatki lub znacznie obniżyło jego wartość, moglibyśmy skierować sprawę przeciwko niemu na drogę sądową. Nie będzie to jednak droga łatwa i tania…

Porównywanie problemów związanych z kupnem domu od dotychczasowych właścicieli do zakupu używanego samochodu jest jednak o tyle nietrafione, że wydatki są tutaj zazwyczaj dużo większe, a dom – w przeciwieństwie do pojazdu – jest ze swej natury przywiązany do miejsca, w którym stoi. Dlatego kupując dom musimy wziąć także pod uwagę to wszystko, co znajduje się wokół niego.

Z tych powodów przed zakupem domu dobrze jest – najdokładniej jak będzie to możliwe – zapoznać się z jego stanem prawnym i technicznym. Gdy kupujemy dom przez agencję nieruchomości, to zwykle ona bierze odpowiedzialność za „czystość” sytuacji prawnej kupowanego domu. Jeśli robimy to sami, dobrze jest skorzystać z pomocy prawnika. W obu jednak sytuacjach powinniśmy poświęcić sporo uwagi ocenie stanu technicznego kupowanej nieruchomości.

Jeśli nie jesteśmy fachowcami w dziedzinie budownictwa, warto przy oglądaniu domu pod względem budowlanym i instalacyjnym skorzystać z pomocy zaufanego inspektora nadzoru, mającego uprawnienia do projektowania konstrukcji lub do kierowania robotami budowlanymi.

KUPNO UŻYWANEGO DOMU DREWNIANEGO

Kupowanie domu drewnianego na rynku wtórnym (Fot. 1) jest z wielu względów dużo trudniejsze niż murowanego. Przede wszystkim dlatego, że jego konstrukcja wykonana jest z drewna, a jest to materiał budowlany zdecydowanie bardziej podatny na destrukcyjne działania wilgoci niż elementy murowe, z których wykonane są ściany, czy beton stropów lub schodów. A przecież zagrożeniem dla drewna mogą być też żerujące w nim owady…

Trudności te dotyczą szczególnie domów, wykonanych w technologii lekkiego szkieletu drewnianego, nazywanej kanadyjską (Fot. 2), w których konstrukcyjne elementy drewniane – słupy i belki – mają stosunkowo małe przekroje poprzeczne, a więc w razie korozji biologicznej spadek ich nośności może być znaczny. Nieco lepiej przedstawia się sytuacja z domem z grubych bali, zwłaszcza wtedy, gdy można je obejrzeć z obu stron.

Fot. 1 – Kupowanie drewnianego domu na rynku wtórnym wiąże się z większym ryzykiem niż murowanego, przede wszystkim ze względu na małą odporność drewna na wilgoć
Fot. 2 – Konstrukcja domu drewnianego, zbudowanego w technologii lekkiego szkieletu drewnianego składa się z słupów i belek o małym przekroju poprzecznym

Dlatego oglądając dom przed zakupem trzeba szczególną uwagę zwrócić na wszelkie oznaki wilgoci. Najczęściej są nimi mokre plamy i ogniska grzybów pleśniowych na ścianach, „ukryte” zazwyczaj w mało dostępnych, nieprzewietrzanych miejscach, na przykład w narożnikach ścian, za meblami (Fot. 3) itp. Mogą się także zdarzyć zawilgocenia podłogi parteru (Fot. 4), jeśli z jakichś powodów zawodzi ułożona na fundamentach izolacja przeciwwilgociowa.

Zawsze warto też sprawdzić, czy powietrze w domu nie ma zatęchłego, piwnicznego zapachu.

Fot. 3 – Plamy wilgoci i ogniska pleśni pojawiają się w pierwszej kolejności na zimnych fragmentach ścian oraz w miejscach nieprzewietrzanych
Fot. 4 – Zawilgocenie podłogi parteru jest zwykle skutkiem niewłaściwie wykonanej lub uszkodzonej izolacji przeciwwilgociowej ścian fundamentowych

Uwaga! Trudno ocenić stan domu, który został właśnie gruntownie odmalowany i odświeżony. Również wyczuwalnej w pomieszczeniach wilgoci można za pomocą różnego rodzaju odświeżaczy powietrza pozbyć się na czas oglądania domu przez kupujących.

Stan drewnianej konstrukcji domu jest ważny przede wszystkim dla bezpieczeństwa mieszkańców, ale także dla wysokości kosztów jej ewentualnego remontu. Gdyby bowiem okazało się, że konstrukcja drewniana jest mocno nadwyrężona, mogłoby to w skrajnych sytuacjach oznaczać konieczność wybudowania… domu od nowa. Zatem z dokonanego zakupu zostałyby wtedy jedynie fundamenty domu (jeśli ich stan nie budziłby wątpliwości) i działka – co przy atrakcyjnej cenie transakcji i tak mogłoby by się okazać korzystną inwestycją.

JAKOŚĆ DREWNA KONSTRUKCYJNEGO

Dziś do budowy domów o drewnianej konstrukcji szkieletowej zalecane jest stosowanie drewna suszonego komorowo o wilgotności poniżej 18%, czterostronnie struganego, o określonej klasie wytrzymałościowej (na przykład C24). Ponadto tarcica konstrukcyjna powinna mieć znak CE, co oznacza, że może być stosowana na terenie całej Unii Europejskiej.

Nabywając dom drewniany, wybudowany kilkanaście i więcej lat temu, warto mieć świadomość, że wtedy nie było presji na przestrzeganie wymagań, dotyczących tarcicy konstrukcyjnej. Domy takie budowano często z drewna sezonowanego na powietrzu, nie zawsze wysuszonego do odpowiedniej wilgotności, bez strugania jego powierzchni i fazowania krawędzi.

Niestety w zamieszkałym domu trudno jest ocenić stan drewna konstrukcyjnego, gdyż jego ściany pokryte są od zewnątrz oblicówką, a od środka – zazwyczaj płytami gipsowo-kartonowymi. To samo dotyczy stropów, osłoniętych od góry podłogą, a od dołu – sufitem. Dotarcie do elementów konstrukcyjnych jest więc bardzo utrudnione, a właściciele domów raczej niechętnie wyrażają zgodę na wykonanie w ścianach lub stropach jakichkolwiek odkrywek.

Dlatego sprawdzenie drewna konstrukcyjnego, zastosowanego do budowy domu, możliwe jest jedynie wówczas, gdy jest w nim niezagospodarowane poddasze (Fot. 5). Ale nawet wtedy trudno na tej podstawie uznać, że na pewno taki sam jest stan konstrukcji w całym budynku.

Fot. 5 – Tylko na poddaszu nieużytkowym można zweryfikować jakość drewna konstrukcyjnego, użytego do budowy kupowanego domu
Zobacz także
Gdy na parterze domu zaprojektowano duże, sięgające od podłogi do sufitu okna, to w otworach na nie...
Płaska dachówka stała się symptomem nowoczesnego budownictwa, charakteryzującego się prostą formą, dużymi...
Leżak ogrodowy to obowiązkowe wyposażenie letniego ogrodu – pozwala nam się zrelaksować i skorzystać ze...
Fot. Sokółka Okna I Drzwi
Okna, podobnie jak inne zewnętrzne elementy domu, są stale wystawione na destrukcyjne oddziaływanie czynników...