Które zapisy są ważniejsze: warunków zabudowy czy pozwolenia na budowę?
24 sierpnia 2020

Do podstawowych, zapisanych w prawie budowlanym obowiązków kierownika budowy należy realizacja obiektu budowlanego w sposób zgodny z projektem lub pozwoleniem na budowę. Podobny obowiązek ciąży na inspektorze nadzoru, jeśli dla tej budowy został ustanowiony przez inwestora. Co jednak powinni oni zrobić w sytuacji, gdy zapisy, które znalazły się w pozwoleniu na budowę, różnią się od wymagań Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub – wydanych z powodu jego braku – Warunków Zabudowy i Zagospodarowania Terenu (WZiZT).

Takie sytuacje najprawdopodobniej zdarzają się rzadko, ponieważ urząd wydający pozwolenie na budowę sprawdza przede wszystkim, czy dostarczony projekt domu wraz projektem zagospodarowania działki są zgodne z zapisami planu miejscowego lub warunków zabudowy. Dotyczy to zwłaszcza usytuowania budynku na działce (Fot. 1), jego wysokości, rodzaju dachu, ewentualnego kąta pochylenia jego połaci itp. Rzadko, nie oznacza jednak, że nie zdarzają się wcale…

Fot. 1 – Linia zabudowy wyznacza obowiązującą lub nieprzekraczalną odległość usytuowania frontu budynku od granicy działki, przylegającej do ulicy lub drogi

DWIE LINIE ZABUDOWY

Geodeta, wytyczający obrysy dwóch identycznych domów, znajdujących się na sąsiadujących ze sobą działkach, zauważył, że obowiązująca linia zabudowy w zatwierdzonych w pozwoleniu na budowę projektach ich zagospodarowania różni się od tej, która była w wydanych dla tych inwestycji warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Nie były to wprawdzie duże różnice, ale jednak…

W wydanych Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu linię zabudowy, wspólną dla obu projektowanych domów poprowadzono ukośnie od narożnika domu A, który stoi w odległości 4 m od „frontowej” granicy działki, do narożnika domu B, stojącego 5 m od takiej granicy (Rys. 1).

Rys. 1 – W warunkach zabudowy obowiązująca linia zabudowy przebiega ukośnie w stosunku do „frontowej” granicy działek, wzdłuż linii łączącej narożniki istniejących domów A i B

Ponieważ granice „starych” i nowo zabudowywanych działek są równoległe do osi ulicy, więc siłą rzeczy linia zabudowy, zapisana w WZiZT dla obu nowych domów, przebiega pod lekkim skosem.

Tymczasem architekt, opracowujący projekty zagospodarowania obu działek, wyznaczył linię zabudowy obu domów w jednakowej odległości 5 m od „frontowej” granicy działek (Rys. 2). Spowodował w ten sposób – wprawdzie niewielkie i niejednakowe – przesunięcie frontów nowych domów w głąb działek. Takie rozwiązanie byłoby jednak zgodne z prawem jedynie wtedy, gdyby zapisana w WZiZT linia zabudowy była nieprzekraczalna, a nie jak miało to miejsce tutaj – obowiązująca.

Rys. 2 – W zatwierdzonych w pozwoleniach na budowę projektach zagospodarowania działek, linia zabudowy jest równoległa do ich frontowych granic i oddalona od nich o 5 m, podobnie jak dom B

POZWOLENIE NA BUDOWĘ CZY WARUNKI ZABUDOWY

Stwierdzona rozbieżność w pozwoleniu na budowę i warunkach zabudowy zestresowała obu inwestorów. Wprawdzie były to dokumenty urzędowe, więc nie mogli czuć się za nie odpowiedzialni, ale mimo to nie mieli pewności, jak w tej sytuacji powinni postąpić.

Wydaje się, że tutaj ważniejsze jest pozwolenie na budowę, za którego przestrzeganie, zgodnie z prawem budowlanym, odpowiadają – wspomniani na wstępie – kierownik budowy i inspektor nadzoru inwestorskiego. Trzeba bowiem zdawać sobie sprawę, że wybudowanie domów zgodnie z linią zabudowy, podaną w warunkach zabudowy, oznaczałoby wyraźne (choć niekoniecznie widoczne z ulicy) odstępstwo od zapisów pozwolenia.

Oczywiście, dla własnego spokoju inwestorzy mogą zauważoną różnicę w przebiegu linii zabudowy zgłosić do urzędu, który wydał pozwolenie na budowę ich domów. Trzeba się jednak liczyć z tym, że zajęcie przez niego oficjalnego stanowiska nie musi być wcale błyskawiczne i może opóźnić rozpoczęcie obu inwestycji. A to może się wiązać z kłopotami, a nawet dodatkowymi kosztami…

A tak na marginesie: gdyby geodeta nie zauważył rozbieżności, tylko wytyczył budynki zgodnie z pozwoleniem na budowę, to – jeśli zostałyby one zauważone na przykład już po wybudowaniu domów – ewentualna odpowiedzialność za nie byłaby po stronie urzędu.

Zobacz także
Gdy na parterze domu zaprojektowano duże, sięgające od podłogi do sufitu okna, to w otworach na nie...
Płaska dachówka stała się symptomem nowoczesnego budownictwa, charakteryzującego się prostą formą, dużymi...
Leżak ogrodowy to obowiązkowe wyposażenie letniego ogrodu – pozwala nam się zrelaksować i skorzystać ze...
Fot. Sokółka Okna I Drzwi
Okna, podobnie jak inne zewnętrzne elementy domu, są stale wystawione na destrukcyjne oddziaływanie czynników...