Jak wybierać wykonawców i materiały do budowy domu?
13 czerwca 2022

Nie ma co ukrywać, że budowa własnego domu wciąż jest w Polsce sporym wyzwaniem. Przede wszystkim wymaga od inwestorów podejmowania wielu decyzji, dotyczących między innymi zakupu działki, a później projektu domu i technologii, w jakiej ma być on wybudowany. Podobnie jest z wyposażeniem instalacyjnym domu oraz elementami jego wykończenia. Przy czym wszystkie te decyzje mają nie tylko wymiar finansowy – są również obarczone ryzykiem, związanym z wyborem wykonawców poszczególnych robót oraz zastosowanych materiałów i urządzeń.

Wprawdzie coraz więcej domów jednorodzinnych budują już w Polsce deweloperzy, ale dla prywatnych inwestorów oznacza to zazwyczaj wyższe koszty oraz mniejszy wpływ na kształt, funkcjonalność i standard własnego domu. Poza tym możliwość zakupu domu w stanie deweloperskim lub „pod klucz” wcale nie oznacza, że omijają ich wszystkie problemy techniczne, ponieważ bardzo wiele usterek budowlanych i instalacyjnych ujawnia się dopiero w jakiś czas po zamieszkaniu w nim.

Nic zatem dziwnego, że w Polsce domy jednorodzinne, realizowane w dominującej u nas technologii nazywanej murowaną, wciąż jeszcze buduje się systemem zleceniowym, czyli takim, w którym to inwestor dobiera ekipy wykonawcze do poszczególnych robót i dokonuje wyboru materiałów budowlanych i wykończeniowych oraz systemów instalacyjnych.

Wybór wykonawców

Od umiejętności i rzetelności angażowanych przez inwestora wykonawców zależy nie tylko jakość i trwałość nowego domu, ale i to, czy nie zostaną przekroczone planowane koszty budowy oraz czy wszystkie prace zostaną wykonane w terminie.

Firma budowlana. Szczególne znaczenie ma trafny wybór ekipy, która postawi dom w stanie surowym otwartym, czyli jego bryłę przykrytą dachem (Fot. 1). Od niej bowiem zależy nie tylko to, czy nasz dom będzie zbudowany poprawnie i zgodnie z projektem, ale także czy będzie on bezpieczny i trwały. Jest to ważne również dlatego, że zakres robót, który taka firma ma do wykonania, jest największy i w dużym stopniu wypływa na jakość i koszt wykonywanych później prac instalacyjnych i wykończeniowych.

Fot. 1 – Dom w stanie surowym otwartym, czyli z przykrytymi dachem ścianami, w których nie są jeszcze zamontowane okna i drzwi

Pierwszym sprawdzianem są ławy fundamentowe. Muszą być one równe i poziome także wtedy, gdy są wykonywane bezpośrednio w wykopach (Fot. 2). Gdy są nierówne i „schodzą” z osi, a ich górna powierzchnia nie trzyma poziomu (Fot. 3), to na takich fundamentach nie da się zbudować nie tylko dobrego, ale i żadnego domu.

Fot. 2 – Poprawnie wykonany fundament ma dla sztywności i trwałości budowanego domu podstawowe znaczenie

Fot. archiwum Czytelnika
Fot. 3 – Na nierównych i wykonanych nie w osiach ławach fundamentowych nie da się postawić dobrego domu

Gdy zdecydowaliśmy się już jakie i z jakiego materiału będą ściany naszego domu, to zadbajmy, by firma, którą zatrudnimy, miała doświadczenie w realizacji budynków w tej technologii, a najlepiej, by była autoryzowana przez producenta wybranych przez nas bloczków lub pustaków. Tylko wtedy ściany domu zostaną postawione zgodnie ze sztuką budowlaną (Fot. 4). Przy czym kierowanie się w decyzjach przede wszystkim kosztami może skończyć się tym, że „fachowcy” – ściągnięci z daleka dla atrakcyjnej ceny – precyzyjnie wyprodukowane bloczki z betonu komórkowego obrabiać będą… siekierką (Fot. 5)!

Fot. 4 – Firma wykonawcza musi mieć doświadczenie w wykonywaniu ścian z konkretnych bloczków lub pustaków
Fot. 5 – Gdy dla wykonawców materiał ścienny jest nowością, to należy się spodziewać wszystkiego najgorszego

Kiepskie ekipy nie radzą sobie również z poprawnym wykonaniem żelbetowych elementów konstrukcyjnych. Po zdjęciu deskowania może się więc okazać, że żelbetowe słupy nie mają podstawy, którą powinny opierać się na fundamentach (Fot. 6). Tak więc daleko im do wyglądu słupów i belek żelbetowych, wykonanych przez doświadczonych, a przede wszystkim starannych fachowców (Fot. 7).

Fot. archiwum Czytelnika
Fot. 6 – Z powodu braku doświadczenia w wykonywaniu elementów żelbetowych słup może nie mieć podstawy
Fot. 7 – Po zdjęciu deskowań od razu widać, czy wykonawca potrafi wykonywać żelbetowe elementy domu

Podobnie jest ze stropami żelbetowymi, których wykonanie zgodnie z zasadami ma istotne znaczenie zarówno dla bezpieczeństwa mieszkańców, jak i dla sztywności bryły budynku. Szczególnie dotyczy to żelbetowych stropów monolitycznych. Niezbyt profesjonalna firma betonuje je zazwyczaj na szalunku, zmontowanym z pojedynczych desek, na którym pręty zbrojeniowe ułożone są bez podkładek dystansowych. Skutek jest taki, że dolna powierzchnia stropu nie jest gładka, a widoczne na niej pręty stalowe pozbawione są betonowej otuliny (Fot. 8).

Zupełnie inaczej wygląda płytowy strop monolityczny, wykonany na powtarzalnym deskowaniu inwentaryzowanym przez doświadczoną firmę (Fot. 9). O tym, że najpewniej został on wykonany zgodnie z projektem i ma wystarczającą nośność, najlepiej świadczy równy i gładki sufit, który da się wykończyć pocienioną warstwą tynku.

Fot. 8 – Poprawne wykonanie monolitycznego stropu płytowego jest dla małej, niedoświadczonej firmy bardzo dużym wyzwaniem
Fot. 9 – Po demontażu powtarzalnych deskowań można od razu się przekonać, czy firma umie wykonać żelbetowy strop płytowy

Generalnie jednak, jeśli wybrana przez nas ekipa nie ma dużych doświadczeń z wykonywaniem takich stropów, lepiej zdecydować się na częściowo prefabrykowany strop gęstożebrowy (Fot. 10), którego kratownicowe belki nośne i pustaki wypełniające wykonywane są w wytwórni. Jest to większa gwarancja, że będzie on miał projektowaną nośność i sztywność.

Fot. 10 – Częściowo prefabrykowany strop żelbetowy jest niewątpliwie dużo łatwiej wykonać niż monolityczny na pełnym deskowaniu

Nieco inaczej wygląda sytuacja z dachem. Cieśli, którzy wykonają jego drewnianą więźbą (Fot. 11), możemy wprawdzie poszukać sami, ale lepiej zdać się na wykonawcę stanu surowego, który zazwyczaj ma taką firmę, z którą od lat współpracuje. Jest ona bowiem nie tylko przez niego sprawdzona – polecając ją, bierze on w dużej mierze za nią odpowiedzialność. Również wtedy, gdy za wykonane prace będziemy się z cieślami rozliczać oddzielnie.

Z pewnością do krycia dachu (Fot. 12) powinniśmy zatrudnić specjalistyczną firmę dekarską – najlepiej taką, która jest autoryzowana przez producenta wybranego przez nas pokrycia dachowego. Wtedy będziemy mieć nie tylko większą gwarancję, że zostanie ono ułożone poprawnie, ale też – w razie jego przeciekania lub innych usterek – mniejsze problemy z uznaniem naszej reklamacji.

Zobacz: Jak wybrać wykonawcę do budowy domu w stanie surowym otwartym?

Fot. 11 – Drewniane więźby dachów, szczególnie tych o bardziej skomplikowanych kształtach, to zadanie dla doświadczonych cieśli
Fot. 12 – Najlepiej, jeśli kryciem dachu zajmuje się ekipa przeszkolona przez producenta pokrycia dachowego

Elektryk. To zazwyczaj pierwszy rodzaj instalacji, która jest wykonywana w domu wybudowanym w stanie surowym – otwartym lub zamkniętym. Wybrany przez nas elektryk powinien mieć oczywiście wszystkie niezbędne uprawnienia, ale ważne też, żeby umiał nam pomóc w ustaleniu miejsc, w których powinny znaleźć się wszystkie gniazdka, kontakty i punkty świetlne.

Zobacz: Po czym poznać dobrego elektryka?

Równolegle z rozprowadzaniem przewodów instalacji elektrycznej, wykonywana jest zazwyczaj instalacja alarmowa. Prace te najlepiej jest powierzyć komuś, kto zajmuje się tym profesjonalnie i – co ważne – nie jest w żaden sposób związany z firmą ochroniarską, której zamierzamy zlecić monitorowanie naszego domu.

Instalator. Instalacje wodno-kanalizacyjną i grzewczą (przy pompie ciepła także chłodzącą) najlepiej powierzyć instalatorowi autoryzowanemu przez producenta urządzenia grzewczego, które wybraliśmy. Nie dotyczy to wentylacji mechanicznej nawiewno-wywiewnej z rekuperacją, jeśli na taką zdecydowaliśmy się w naszym domu. Chyba że producent urządzenia, które będzie u nas ogrzewało dom i przygotowywało w nim ciepłą wodę, ma w swojej ofercie także systemy wentylacyjne.

Zobacz: Jak wybrać wykonawcę do robót instalacyjnych?

Roboty wykończeniowe. Do prac wykończeniowych możemy zatrudnić jednego wykonawcę, który – w razie potrzeby – będzie dobierał sobie innych fachowców, na przykład glazurnika czy posadzkarza. Możemy też sami zatrudniać oddzielne ekipy do wykonania poszczególnych robót, ale musimy zdawać sobie sprawę, że wtedy to na nas spadnie obowiązek takiego zsynchronizowania ich prac, żeby wzajemnie nie wchodzili sobie w drogę.

Zobacz: Jak wybrać wykonawców do prac wykończeniowych?

Materiały budowlane i wykończeniowe

Oferta materiałów, przeznaczonych do budowy domu, jest obecnie bardzo bogata. Możemy wybierać produkty zarówno tańsze, jak i droższe. Jeśli jednak ze względów finansowych zdecydowaliśmy się na przykład pokryć dach blachodachówką zamiast droższej dachówki cementowej lub betonowej, to w tej grupie towarów nie wybierajmy materiałów najtańszych, bo może się to okazać… rozwiązaniem drogim.

Lepiej jako zasadę przyjąć, że nie kupujemy materiałów i urządzeń zaskakująco tanich i nieznanych producentów. Takie zakupy są zazwyczaj… bardzo kosztowne. Przykładem może być kupiona po bardzo atrakcyjnej cenie blachodachówka, która na południowej połaci dachu już po kilku latach pokryła się rdzą (Fot. 13 i 14). Po prostu okazało się, że jej powłoki ochronne nie „lubią” słońca… Niedługo zapewne trzeba ją będzie wymienić na nową.

Fot. 13 – Blachodachówki, poza wyjątkami, uchodzą za tańszy rodzaj pokrycia dachowego, ale lepiej nie wybierać „podejrzanych” okazji cenowych
Fot. 14 – Po kilku latach ułożona na południowej połaci dachu „tańsza” blachówka straciła swoje powłoki ochronne i pokryła się plamami rdzy

Nie oznacza to jednak, że należy wybierać materiały bardzo drogie, nawet jeśli zdaniem producenta mają one lepsze parametry od innych i są warte swojej ceny. Nawet gdyby tak było (a nie zawsze jest to prawda), może okazać się, że dodatkowy wydatek na nie nigdy się nam nie zwróci. Podobnie jest z rewelacyjnymi nowościami, pojawiającymi się co pewien czas na rynku budowlanym.

Zobacz także
Fot. REHAU
Okna to zakup na długie lata, a nawet pokolenia, dlatego ich wybór nie powinien być podyktowany jedynie...
Fot. Vaillant
Większości osób klimatyzacja w domu jednorodzinnym kojarzy się przede wszystkim z letnimi upałami. To...
Markizy zewnętrzne do okien fasadowych (VMZ) i dachowych (AMZ) od wielu już lat są w stałej ofercie...
Jesteśmy zmuszeni do tego, by w coraz większym stopniu wykorzystywać odnawialne źródła energii. Z jednej...