Dlaczego warto sprawdzić wytyczenie budynku na działce?

Za wytyczenie budynku na działce, zgodne z zatwierdzonym planem jej zagospodarowania, odpowiada uprawniony geodeta. Bierze on za to całkowitą odpowiedzialność i fakt ten potwierdza wpisem do dziennika budowy. Można więc mieć wątpliwości, czy ma sens sprawdzanie poprawności wytyczenia budynku. I trzeba przyznać, że większość inwestorów tego po prostu nie robi…

Tymczasem życie pokazuje, że ta wydawałoby się prosta czynność – zwłaszcza dla doświadczonego geodety, dysponującego nowoczesnym sprzętem – może być wykonana z błędem. Teoretycznie jego finansowe i urzędowe konsekwencje obciążają geodetę, ale czasem skutki niepoprawnego wytyczenia budynku na działce mogą być bardzo kosztowne także dla inwestora. Zwłaszcza jeśli zostanie to dostrzeżone na późniejszych etapach budowy.

WYTYCZANIE BUDYNKU NA DZIAŁCE

Dom musi stanąć na działce dokładnie w miejscu zapisanym w zaaprobowanym przez urząd zgłoszeniu zamiaru jego budowy lub uzyskanym pozwoleniu na budowę (Fot. 1). Dotyczy to zarówno kształtu i wymiarów budynku, jak i jego odległości od granic działki.

Fot. 1 – Dom musi wytyczony zgodnie z zatwierdzonym planem zagospodarowania działki – dotyczy to zarówno jego wymiarów i kształtu, jak i odległości od jej granic

Bardzo często wykonawca – na postawie projektu zagospodarowania terenu – sam wyznacza z grubsza miejsce usytuowania domu na działce, by z pewnym zapasem usunąć z jego obrysu ziemię rośliną. Czasem wygradza jedynie tę część działki, na której będą prowadzone prace budowlane, a usuniętą z niej ziemię przemieszcza poza tymczasowe ogrodzenie, by jej nie zbrudzić podczas budowy (Fot. 2).

Fot. 2 – Czasem wykonawca wygradza tylko teren budowy, a zdjętą ziemię rośliną składuje poza ogrodzeniem, dzięki czemu nie jest ona narażona na zanieczyszczenie odpadami budowlanymi

Następnie – w takiej odległości od obrysu przyszłego budynku, by nie utrudnić sobie później prowadzenia robót (Fot. 3) – wykonuje odpowiednią liczbę drewnianych „bramek”, niezbędnych do zrobienia ław drutowych. Składają się one z osadzonych w gruncie drewnianych słupków, połączonych ze sobą poziomymi deskami, na których geodeta z dużą dokładnością oznaczy osie budynku.

Fot. 3 – Wykonawca wykonuje ławy drutowe w bezpośrednim sąsiedztwie wykopów fundamentowych lub w pewnej odległości od przyszłego budynku, by nie utrudnić sobie prowadzenia prac budowlanych

Po zaznaczeniu przez geodetę osi budynku na deskach, wbija się w tych miejscach gwoździe (Fot. 4), by przymocować do nich druty lub mocne, plastikowe linki (Fot. 5) i wyznaczyć położenie wszystkich fundamentów. Po wykonaniu ław drutowych, osie przenosi się za pomocą pionu na grunt i można przystąpić do wykonywania wykopów, a potem ław i stóp fundamentowych.

Fot. 4 – Położenie osi budynku geodeta zaznacza na deskach ław drutowych – wbite w tych miejscach gwoździe służą do mocowania drutów lub linek plastikowych
Fot. 5 – Rozciągnięte pomiędzy drewnianymi ławami druty lub linki obrazują osie konstrukcyjne budynku – ich rysunek przenosi się na grunt za pomocą pionu

Taki sposób postępowania jest sprawdzony i zgodny ze sztuką budowlaną, przy założeniu że budynek został przez geodetę wytyczony poprawnie. Niestety –choć może to wydać się zaskakujące – nie zawsze tak jest.

PRZYKŁADY BŁĘDÓW

Nie wiadomo, jak często zdarzają się błędy związane z wytyczeniem budynku na działce. Danych na ten temat na pewno nie znajdziemy w informacjach Głównego Urzędu Statystycznego. Nikt się bowiem raczej tym nie chwali i zazwyczaj „uczestnicy procesu budowlanego” starają się takie błędy skorygować we własnym zakresie.

O tym, że w praktyce budowlanej błędne wyznaczenie osi budynku się zdarza, niech zaświadczy tych kilka przykładów „z życia wziętych”.

Jeden bok domu za długi. Po zdjęciu ziemi roślinnej, geodeta wytyczył budynek, za pomocą kołków oznaczając na gruncie przecięcie się jego osi, by wykonawca mógł je przenieść na ławy drutowe. Dość przypadkowo (dla żartu zewnętrzne wymiary budynku zmierzono krokami :)) okazało się, że jeden z boków domu jest o 1 metr dłuższy niż w projekcie! Potwierdził to pomiar dokonany taśmą mierniczą. Dzięki wczesnemu wykryciu, błąd nie miał negatywnych konsekwencji – jeśli nie liczyć tego, że geodeta musiał powtórnie przyjechać na budowę.

Za wąski dom. Podczas wyznaczania osi budynku geodeta zwęził go o pół metra. Błąd został wykryty dopiero po wykonaniu ław, podczas murowania ścian fundamentowych. Trzeba było „przesuniętą” ławę podłużną poszerzyć o 50 cm, przez jej dobetonowanie. Nowy fragment ławy (z dodatkowym zbrojeniem podłużnym) połączono z wykonanym wcześniej za pomocą krótkich prętów stalowych. Zostały one osadzone na kotwy chemiczne w otworach, wywierconych w „starym” betonie. Koszt skorygowania błędu, wynikającego ze złego wytyczeniu budynku, wzięli na siebie solidarnie geodeta i kierownik budowy.

Ława środkowa w lustrzanym odbiciu. Po wykonaniu ław fundamentowych budynku o nieskomplikowanej, prostopadłościennej bryle zauważono, że wewnętrzna nie znajduje się w miejscu zapisanym w projekcie. Była ona przesunięta prawie o metr od osi wewnętrznej ściany nośnej, która miała na niej stanąć. Okazało się, że podczas wytyczania osi budynku geodecie „obrócił się” rysunek rzutu fundamentów i oś ławy wewnętrznej wyznaczył w lustrzanym odbiciu.

Trzeba było więc wykonać feralną ławę w nowym miejscu, łącząc jej zbrojenie z ławami zewnętrznymi za pomocą prętów, osadzonych w wywierconych w niej otworach na kotwy chemiczne. Błąd obciążał oczywiście geodetę, który miał pretensję do kierownika budowy: „Dlaczego pan po mnie nie sprawdził!”.

Dom przesunięty w kierunku granicy działki. Ten błąd związany z położeniem domu na działce zauważył sąsiad – nowy budynek zamiast projektowanych 4 m, był przesunięty do granicy jego posesji na 3,6 m. Niestety, nowi inwestorzy pokłócili się z sąsiadem już pierwszego dnia budowy i – jak to często w życiu bywa – poszło o jakiś drobiazg. Jeśli więc nawet sąsiad wykrył złe wytyczenie domu już na samym początku budowy, to poinformował o tym inwestorów dopiero wtedy, gdy budynek był już pod dachem i z oknami.

Sprawa więc była bardzo poważna, ponieważ z powodu realizacji budynku niezgodnie z wydanym pozwoleniem i z naruszeniem przepisów budowlanych, sąsiad mógł się nawet domagać jego rozbiórki! Na szczęście sąsiadowi niezgodna z prawem bliskość nowego domu niespecjalnie przeszkadzała, bo swój miał po drugiej stronie działki. Ostatecznie więc poważny konflikt został zakończony polubownie, za cenę eleganckiego ogrodzenia także posesji sąsiada.

Dla pechowych inwestorów nie było to złe wyjście. Zwłaszcza, że na tym etapie budowy nie dałoby się nawet udowodnić, że za złe wytyczenie domu na działce odpowiada geodety. Po ławach drutowych nie było już bowiem śladu, mógł więc śmiało powiedzieć, że on wytyczył dom dobrze, a winę za pomyłkę ponosi wykonawca.

NASZA RADA

Sprawdźmy, przynajmniej z grubsza, czy dom został wytyczony na działce poprawnie. Dotyczy to zarówno jego osi konstrukcyjnych, jak i odległości przyszłego budynku od granic działki. Gdy odległości między wszystkimi osiami są poprawne, warto też sprawdzić, czy – zamiast prostokąta – nie tworzą rombu (zobacz: Jak sprawdzić, czy wymiary ścian fundamentowych?).

Taka kontrola może nas to uchronić od wielu kłopotów, a nie jest zadaniem trudnym ani pracochłonnym. Możemy też nie robić tego sami, ale poprosić o sprawdzenie poprawności wytyczenia budynku naszego inspektora nadzoru lub kierownika budowy. Ważne jedynie, by zrobić to zanim zaczną być wykonywane wykopy pod fundamenty.

WIĘCEJ NA TEN TEMAT:

Do czego potrzebne są ławy drutowe?

Dlaczego z części działki, na której ma stanąć dom trzeba usunąć ziemię roślinną?

Jak sprawdzić, czy wymiary ścian fundamentowych?

Jak zabetonować ławy, żeby były wykonane zgodnie z projektem?

Zobacz także
Fot. Velux

System elementów okiennych i drzwiowych, tworzący wyjście na balkon, to innowacyjne rozwiązanie firmy VELUX. Dzięki oknom balkonowym GEL użytkownicy poddasza zyskują dodatkową przestrzeń i mogą cieszyć się większą ilością światła dziennego, świeżym powietrzem, panoramicznym widokiem oraz korzystać z uroków prywatnego tarasu. Balkon kojarzy się z przestrzenią dostępną tylko dla użytkowników parteru lub wyższych kondygnacji bez poddasza, ale dzięki rozwiązaniu firmy VELUX swoje marzenia o tarasie mogą […]

.

Niby wszystko zostało zrobione jak należy. Wylewki betonowe wykonano zgodnie ze sztuką budowlaną, klej do układania płytek był z dobrej firmy, a wykonawcy – doświadczeni i solidni. A jednak już po roku spoiny na styku cokołów z płytkami ceramicznymi, ułożonymi w salonie na ogrzewanej podłodze, zaczęły się kruszyć. Takie uszkodzenia, w sumie niewielkie i niewpływające w znaczący sposób na estetykę wnętrza, są czymś naturalnym i wynikają z odkształceń wylewki betonowej, w której dolnej części […]

.

Wentylacja naturalna, nazywana też grawitacyjną, w miarę sprawnie działa jedynie w chłodniejszych porach roku. Do wywołania ciągu w kanałach wywiewnych konieczne jest bowiem, by na zewnątrz domu temperatura powietrza była wyraźnie niższa niż w domu. Gdy tej różnicy nie ma albo jest ona niewielka, wentylacja naturalna po prostu nie działa. Na szczęście dzieje się tak, gdy na dworze jest ciepło, więc można wietrzyć pomieszczenia przez otwarte okna. Da się jednak niewielkim kosztem sprawić, […]

.
Fot. Vaillant

Większość powietrznych pomp ciepła składa się z jednostki zewnętrznej, montowanej przy domu lub w ogrodzie oraz wewnętrznej – umieszczanej w budynku. Od pewnego czasu są też dostępne pompy powietrze-woda, które w całości instaluje się w jednym z pomieszczeń domu. By było to możliwe, muszą być one bardzo ciche, by swoją pracą nie zakłócały spokoju mieszkańców. Taką właśnie powietrzną pompą ciepła, przeznaczoną do montażu wewnątrz budynku, jest versoTHERM plus […]

.