Ważnym argumentem za posiadaniem domu jest kawałek własnego ogrodu. Wydawać by się zatem mogło, że kogo jak kogo, ale osobę budującą dom dla siebie nie trzeba przekonywać, a tym bardziej przymuszać do tego, żeby jak najwięcej swojej działki pozostawiła w zieleni.
Ludzie nie są jednak tacy sami, a więc także wśród indywidualnych inwestorów mogą się zdarzyć osoby przedkładające powierzchnie mieszkalne i nawierzchnie z kostki betonowej nad trawniki i rabaty. Dlatego państwo, przez ustawy i urzędowe zapisy w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego lub decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (w skrócie WZIZT), stara się chronić przyrodę – także na prywatnych działkach – przed budowlanymi zakusami ich właścicieli.
Teren biologicznie czynny
W rozporządzeniu o warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, teren biologicznie czynny definiuje się jako „teren z nawierzchnią ziemną urządzoną w sposób zapewniający naturalną wegetację, a także 50% powierzchni tarasów i stropodachów z taką nawierzchnią (Fot. 1), nie mniejszą jednak niż 10 m², oraz wodę powierzchniową na tym terenie” (§ 3. pkt. 22).
Można mieć oczywiście wątpliwości, czy obowiązujące przepisy wystarczająco chronią środowisko przed budowlanym rozpasaniem. Sam zapis o konieczności zachowania na działce określonej powierzchni terenu biologicznie czynnego niczego tak naprawdę nie rozwiązuje. Czy bowiem klepisko z kilkoma chwastami pod płotem lub sadzawka, która jest bardziej ściekiem niż oczkiem wodnym, to jest to, o co naprawdę nam chodzi?
Przepisy te nie precyzują przecież, co właściwie powinno być na niezabudowanej części działki. Ci, którzy uważają, że takich zapisów nie da się zrobić, powinni przyjrzeć się, jak sobie radzą z tym nasi sąsiedzi.
W Niemczech przed każdą planowaną inwestycją robiona jest wycena wartości ekosystemu, w którym ma ona powstać. Niemiecki system prawny wyklucza możliwość pogorszenia stanu środowiska, więc po zakończeniu inwestycji wartość środowiskowa działki musi pozostać co najmniej taka sama, jaka była wcześniej.
W celu oceny wpływu inwestycji na środowisko naturalne oraz porównania stanu przed przeprowadzoną inwestycją i po niej, w Niemczech standardowo stosuje się metodę obliczania skutków ingerencji w środowisko. Polega ona na określeniu poszczególnych powierzchni na działce, które mają być przeznaczone na różne cele i pomnożeniu ich przez współczynnik wartościowości dla środowiska. Wartość ekologiczną wycenia się przy użyciu skali punktowej, która w zależności od wielu czynników przypisuje każdej biocenozie określoną liczbę punktów.
Jeśli odpowiednio zagospodarujemy teren naszej działki, to nawet gdy jest ona zlokalizowana na gruntach rolnych, nie tylko możemy zrekompensować ingerencję budowlaną naszej inwestycji w środowisko, ale wręcz podnieść wartość przyrodniczą tego terenu nawet o 80%!
Wskaźniki zabudowy
Przystępując do budowy, inwestor musi się zmierzyć ze wskaźnikiem powierzchni zabudowy, a czasem także – intensywności zabudowy.
Pierwszy określa powierzchnię, którą na działce może zająć dom, a więc również jaka jej część powinna pozostać „biologicznie czynna”. Wskaźnik intensywności zabudowy uwzględnia natomiast powierzchnię wszystkich nadziemnych kondygnacji domu, odnosząc ją do całego terenu działki. Niby więc wszystko jest jasne, ale…
Co zrobić, gdy urząd daje zgodę na budowę domu z użytkowym poddaszem, ale w wydanych przez niego warunkach WZIZT wskaźniki powierzchni zabudowy i intensywności zabudowy mają tę samą wartość (zdarzenie autentyczne)? Można wtedy zbudować dom z mniejszym parterem niż na to pozwalają warunki, by suma powierzchni mieszkalnych na obu kondygnacjach spełniała drugi warunek. Można też postawić dom z dopuszczalnie dużym parterem i podczas zgłoszenia domu do użytkowania przekonywać urząd, że na wybudowanym (i ocieplonym) poddaszu wcale nie zamierzamy mieszkać.
Podobna sytuacja jest wtedy, gdy urząd określił dla segmentu w zabudowie szeregowej, który ma powstać na działce wielkości znaczka pocztowego, taki sam wskaźnik powierzchni zabudowy, jak dla domu wolnostojącego na działce tysiącmetrowej? Inwestor może wtedy zbudować na niej dom wzorowany na stojącej na kurzej stopce chatce Baby Jagi. Może też próbować negocjacji z urzędem lub zastosować – jak to często w Polsce bywa – własną interpretację urzędowych zapisów…
W taki oto sposób, słuszna skądinąd idea ochrony przyrody przed rozprzestrzeniającą się betonową pustynią, z powodu nielogicznych decyzji urzędniczych, niestety bardzo często nie znajduje zrozumienia i poparcia wśród inwestorów. Dotyczy to przede wszystkim domów indywidualnych, gdyż deweloperzy, którzy muszą się liczyć z większym zainteresowaniem nadzoru budowlanego, starają się obowiązującego prawa – lepiej lub gorzej – przestrzegać.
Prawo i życie
Powszechnie wiadomo, że polskie akty prawne dotyczące procesu budowlanego, mimo ciągłych zmian i poprawek (a może właśnie dlatego), są najdelikatniej mówiąc skomplikowane, niespójne i niejednoznaczne. Wiadomo że zawiłe i nieprecyzyjne przepisy pozostawiają urzędom duże pole do ich interpretacji, co czasem może być korzystne dla inwestora, ale zwykle nie jest. Nie znaczy to oczywiście, że polscy inwestorzy są całkowicie zdani na łaskę i niełaskę urzędników. Niektórzy wybierają drogę odwoławczą i bywa, choć rzadko, że wygrywają. Większość jednak decyduje się na podporządkowanie nawet najbardziej absurdalnym wymaganiom, by potem… zrobić swoje.
Trzymając się pojęcia „terenu biologicznie czynnego”, najpierw zmuszeni przez wskaźnik zabudowy robimy ekologiczny podjazd do garażu, czyli trawnik utwardzony plastikową kratką (Fot. 2). Następnie, w kilka miesięcy po zgłoszeniu domu do zamieszkania, zamieniamy ten zielony fragment działki na kostkę betonową (Fot. 3). Zajmuje to nie więcej niż dwa dni i już możemy nawet po ulewnym deszczu wjeżdżać czystymi oponami do garażu…
Podobnych przykładów można by oczywiście znaleźć więcej. Zachowania takie są tym łatwiejsze, że w Polsce praktycznie nie egzekwuje się realizacji prawa budowlanego. Jeśli powołane do jego kontroli urzędy złapią kogoś na naruszeniu obowiązujących przepisów, to głównie dzięki uprzejmym donosom nieżyczliwych sąsiadów…
* * *
A przecież wcale nie musiałoby tak być. Nie jest bowiem trudno przekonać właścicieli, że ładnie zaprojektowany i dobrze utrzymany ogród wokół ich domów, to przede wszystkim korzyść dla nich samych. Wystarczyłoby tylko, żeby decyzje urzędów były racjonalne i uwzględniały potrzeby budujących własne domy. I wcale nie musiałoby się to odbywać kosztem przyrody, czego bardzo dobrym przykładem jest Autonomiczny Dom Dostępny.
