Czy dom do rozbiórki na kupowanej działce to plus, czy minus?

Podczas poszukiwania działki pod budowę domu, inwestorom zdarza się czasem trafić na ofertę sprzedaży takiej, na której stoi już jakiś budynek. Zazwyczaj jest on w kiepskim stanie, dlatego jego właściciele nie zgłaszają takiego domu do sprzedaży, a jedynie sam grunt. Nie przeszkadza im to jednak uważać, że obecność budynku na działce podnosi jej wartość i usprawiedliwia żądanie za nią wyższej ceny.

Czy rzeczywiście znajdujący się na działce dom do rozbiórki to korzyść dla kupującego? Przeważnie nie. Więcej – jest to raczej powód, by zapłacić za nią niższą cenę. Należy bowiem liczyć się z tym, że w którymś momencie trzeba będzie zapłacić niemałe pieniądze za rozbiórkę takiego budynku i wywiezienie gruzu na zwałkę.

Korzyść (wątpliwa) ze starego budynku

Najczęściej wskazywaną przez sprzedającego korzyścią z obecności na działce starego budynku jest możliwość wykorzystania go podczas budowy nowego domu jako pakamery dla wykonawców oraz magazynu na materiały i sprzęt.

Tymczasem zazwyczaj nie jest to problem, którym inwestor w ogóle powinien się interesować. Większość firm wykonawczych dysponuje bowiem własnymi przyczepami mieszkalnymi, a na materiały i narzędzia stawia na placu budowy prowizoryczny magazyn z płyt wiórowych (Fot. 1).

Fot. 1 – Teraz wykonawcy mają swoje przyczepy mieszkalne, a na materiały i narzędzia montują na budowie podręczny magazyn z płyt wiórowych

Zresztą, żeby było możliwe wykorzystanie starego budynku na zaplecze budowlane, musiałby być on w jako takim stanie i znajdować się w pewnej odległości od obrysu przyszłego domu, by nie przeszkadzać w jego budowie.

Jednak nawet wtedy, gdy starych budynków jest kilka i stoją w ostrej granicy działki (Fot. 2), pożytek z nich będzie niewspółmierny do późniejszych kosztów ich rozbiórki i wywozu gruzu na składowisko.

Fot. archiwum Czytelnika

Fot. 2 – Stojące na granicy stare budynki da się wprawdzie wykorzystać jako zaplecze budowy, ale potem trzeba będzie zapłacić za ich rozbiórkę i wywóz gruzu

Uwaga! Przyszłym inwestorom może się wydawać, że długoletnia obecność takich budynków przy granicy działki pozwoli im później na ich remont lub przebudowę bez jakichkolwiek problemów natury prawnej. Tymczasem ze względu na zmiany w przepisach, dotyczących budowy domów w ostrej granicy działki, wcale tak być nie musi.

Dom do remontu lub przebudowy

Zdarza się czasem, że na działce stoi dom, którego budowa – zaczęta wiele lat temu – została przerwana na etapie stanu surowego otwartego (Fot. 3). Wprawdzie jego ściany zostały przykryte prowizorycznie krytym dachem, ale nie uchroniło to nie tylko ich, ale i wnętrza domu przed zawilgoceniem i niszczeniem. Przez niczym nieosłonięte otwory okienne i drzwiowe deszcz i śnieg wpadały przecież do środka, a w destrukcji konstrukcji skutecznie pomagał im mróz.

Fot. 3 – Jeśli dom w stanie surowym otwartym, stojący wiele lat na działce, odpowiada naszym potrzebom i oczekiwaniom estetycznym, to można – po ocenie jego stanu technicznego – zdecydować się na zakup

Gdyby jednak komuś pasował projekt tego domu i zdecydował się na dokończenie jego budowy, to – przy rozliczeniu się z właścicielem działki – powinien pamiętać, że wartość budynku w takim stanie wynosi nie więcej niż 30% całkowitego jego kosztu. W dodatku zostanie ona jeszcze pomniejszona o wydatki na niezbędne prace remontowe i konserwacyjne. Ich zakres powinna określić ekspertyza budowlana, której wykonanie – nie tylko ze względów finansowych, ale i bezpieczeństwa – na pewno warto zlecić konstruktorowi.

Zdecydowanie jednak należy potraktować jako finansowe obciążenie działki obecność na niej domu z bali bez dachu, którego budowę przerwano wiele lat temu (Fot. 4). Pozostawione bez osłony ściany takiego domu już po kilku latach zaczęły butwieć i porastać grzybami do tego stopnia, że teraz rozpadające się od wilgoci bale – ze względu na niską wartość opałową – nie nadają się nawet do spalenia w kotle na paliwa stałe.

Fot. 4 – Próba dokończenia budowy domu z bali, którego nieosłonięte dachem ściany stały przez wiele lat pod gołym niebem, na pewno nie jest dobrym pomysłem

Ewentualne korzyści ze starego domu na działce

Z istnienia na działce mieszkalnego domu do rozbiórki nowi właściciele mogą mieć jednak korzyść – wprawdzie niedużą, ale zawsze. Jest to na pewno obecność na niej przyłącza prądu (Fot. 5), bez którego nie można dostać pozwolenia na budowę. Trzeba jedynie pamiętać, żeby – podczas zawierania nowej umowy w zakładzie energetycznym – zgłosić, że przez jakiś czas będziemy korzystać (z droższego niestety) prądu budowlanego.

Fot. 5 – Zaletą działki z domem mieszkalnym w budowie lub do rozbiórki jest na pewno obecność na niej przyłącza elektrycznego

Na takiej zabudowanej działce możemy też liczyć na wodę z wodociągu lub znajdującej się na niej studni głębinowej, a także na gaz ziemny, jeśli w najbliższym jej sąsiedztwie przebiega sieć gazowa.

Najgorzej jest zwykle z odprowadzaniem ścieków, ale jeśli działka znajduje się na terenie nieskanalizowanym, zawsze ten problem – i to nawet z korzyścią – możemy rozwiązać za pomocą przydomowej oczyszczalni.

* * *
Jak z tego widać, warto się poważnie zastanowić, zanim kupi się działkę ze starym, sfatygowanym domem do rozbiórki, i to nawet wtedy, gdy jej właściciel nie chce za niego dodatkowych pieniędzy. Jedno jest pewne – unikniemy tych wszystkich wątpliwości i rozterek, jeśli zdecydujemy się na działkę, na której nigdy nie stał żaden budynek (Fot. 6).

Fot. 6 – Budowa domu na działce „surowej” przeważnie jest przedsięwzięciem tańszym niż na takiej, która ma już swoją budowlaną historię