Czy lepiej mieć „swojego” kierownika budowy, czy inspektora nadzoru?

Zgodnie z prawem budowlanym to inwestor jest odpowiedzialny za ustanowienie kierownika budowy. Nie oznacza to jednak, że musi być to osoba wybrana i zatrudniona przez niego. Równie dobrze o jego interesy na budowie domu może zadbać zaufany i kompetentny inspektor nadzoru.

Prawo budowlane (Art. 18) stanowi, że to inwestor musi zadbać o to, żeby budową jego domu kierowała osoba z odpowiednimi uprawnieniami zawodowymi. Dobrze jednak, żeby był to szef firmy, z którą podpisaliśmy umowę o roboty budowlane. Może to być też zatrudniona przez niego osoba, jeśli na przykład on sam nie ma uprawnień do pełnienia takiej funkcji (co się czasem zdarza).
Do obowiązków kierownika budowy (Art. 22) należy bowiem nie tylko dbanie o to, by dom był wybudowany zgodnie z projektem i sztuką budowlaną (Fot. 1). Ponosi on także odpowiedzialność za bezpieczeństwo na placu budowy, a wiadomo że w budownictwie wypadki – także tragiczne – zdarzają się dość często.

Fot. 1 – Kierownik budowy od samego jej początku odpowiada za to, by dom był zbudowany zgodnie z projektem, sztuką budowlaną oraz obowiązującymi przepisami – natomiast inspektor nadzoru powinien zadbać, by to wszystko odbyło się z największą korzyścią dla inwestora

Gdyby więc miał to być „nasz” kierownik, musielibyśmy go zatrudnić na pełny etat i zobowiązać, by w trakcie prac budowlanych był cały czas obecny na budowie. To oczywiście wiązałoby się ze sporymi kosztami, ale to niejedyny mankament takiego rozwiązania. W tym wariancie „nasz” kierownik musiałby kierować pracą ludzi, których zatrudnia wynajęta przez nas firma budowlana. A ponieważ osoby te mają już swojego „firmowego” szefa, który jest dla nich – ze zrozumiałym względów – ważniejszy od „naszego”, więc konfliktów na takiej budowie raczej uniknąć się nie da.
Budowa z „naszym” kierownikiem sprawdziłaby się zatem tylko wtedy, gdyby to on – w naszym imieniu – zatrudniał wszystkich niezbędnych pracowników. Trudno jednak sobie wyobrazić, że znalazłby się choć jeden inwestor, który by się na to zdecydował. Oznaczałoby to bowiem, że dla wybudowania własnego domu musi on zorganizować małe przedsiębiorstwo budowlane. Chyba że zamierzałby on działać w szarej strefie, z wszystkimi tego konsekwencjami…
Być może takie sytuacje się zdarzają, ale trudno je – oczywiście tylko w wersji legalnej – polecać komuś, kto swoje kontakty z budownictwem zamierza ograniczyć jedynie do wybudowania własnego domu.

INSPEKTOR NADZORU INWESTORSKIEGO

Znacznie rozsądniej i taniej jest zatrudnić zaufanego i kompetentnego inspektora nadzoru, z odpowiednimi uprawnieniami i dużym doświadczeniem zawodowym, który będzie reprezentował nas na budowie domu i kontrolował jej przebieg. Prawo budowlane wprawdzie tego nie wymaga, ale daje inwestorowi możliwość ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego. Określa też zakres jego uprawnień (Art. 25 i 26). Inspektor może nie tylko sprawdzać, czy wszystkie prace są prowadzone poprawnie i ewentualnie dokonywać odpowiednich wpisów do dziennika budowy. Ma on też prawo przerwać prace budowlane, jeśli jego zdaniem są one źle prowadzone i wymagają poprawienia.
Zaletą zatrudnienia inspektora nadzoru jest także to, że jego stała obecność na budowie nie jest konieczna. Powinien on zjawiać się na niej na pewno wtedy, gdy trzeba odebrać roboty zanikające, czyli takie, których po wykonaniu następnej fazy prac nie będzie można zobaczyć, a których znaczenie dla bezpieczeństwa i trwałości budynku jest bardzo istotne. Zalicza się do nich na przykład odbiór zbrojenia płyty fundamentowej (Fot. 2) lub żelbetowego stropu nad parterem (Fot. 3).

Fot. 2 – Przed betonowaniem płyty fundamentowej, inspektor nadzoru powinien sprawdzić czy jej zbrojenie zostało ułożone zgodnie z projektem
Fot. 3 – To samo dotyczy także zbrojenia stropu monolitycznego oraz innych żelbetowych elementów konstrukcyjnych – belek, słupów i schodów

Inspektor nadzoru powinien między innymi sprawdzić także, czy właściwie są wykonane izolacje przeciwwilgociowe i termiczne fundamentów oraz podłogi na gruncie (Fot. 4), a także czy przed ułożeniem pokrycia szczelnie rozpięto na dachu wysokoparoprzepuszczalne membrany (Fot. 5).

Fot. 4 – Dla trwałości budynku ma ogromne znaczenie, czy przeciwwilgociowa izolacja podłogi na gruncie została ułożona szczelnie
Fot. 5 – Przed ułożeniem pokrycia dachowego należy sprawdzić, czy membrany dachowe na pewno w żadnym miejscu nie będą przeciekać

* * *
Doświadczonego inspektora nadzoru warto zatrudnić stosunkowo wcześnie – bardzo przyda się jego pomoc przy wyborze projektu domu oraz podczas poszukiwania wykonawców. Jego rady mogą też ułatwić wybór materiałów i technologii budowlanych, a także pomóc podejmować decyzje na etapie prac instalacyjnych i wykończeniowych.

Uwaga! Zgodnie z art. 24. prawa budowlanego nie można łączyć funkcji kierownika budowy oraz inspektora nadzoru inwestorskiego. Mielibyśmy bowiem wtedy do czynienia z oczywistym konfliktem interesów.

więcej na ten temat:

Czy projekt domu lepiej wybrać z katalogu, czy zamówić u architekta?

Jak wybrać dobrą działkę?

Czy dom murowany lepiej wybudować w rok czy w dwa lata?

Co trzeba zrobić, zanim zaczniemy budować dom?

Zobacz także

Najczęstszym objawem złego działania wentylacji naturalnej (nazywanej też – niezbyt słusznie – grawitacyjną) w naszym domu są zaroszone szyby okien. Zazwyczaj najbardziej widoczne jest to rano w sypialniach, zwłaszcza takich, w których śpią dwie osoby. Dopiero w drugiej kolejności sygnałem złej wentylacji mogą być plamy wilgoci w narożnikach ścian i na nadprożach okien, na których prędzej lub później pojawiają się czarne, wodoodporne kropki, […]

.

Izolacja przeciwwilgociowa, wykonana w poziomie parteru, ma dla domów niepodpiwniczonych niezwykle istotne znaczenie. Odcina ona bowiem cały budynek od wilgoci gruntowej. Dlatego jest niezmiernie ważne, by była nie tylko wystarczająco mocna i trwała, ale przede wszystkim ułożona szczelnie. Izolacja ta składa się z warstwy przeciwwilgociowej, ułożonej na zewnętrznych i wewnętrznych ścianach fundamentowych (Fot. 1) oraz – w terminie późniejszym – na podkładzie betonowym podłogi na gruncie (Fot. 2). Wykonuje się […]

.

W domach murowanych folię paroizolacyjną, chroniącą ocieplenie z wełny mineralnej przed zbyt gwałtownym napływem pary wodnej z wnętrz, stosuje się jedynie w dachach stromych i stropodachach o konstrukcji drewnianej. Inaczej jest z domami kanadyjskimi, czyli takimi, które są wykonane w technologii lekkiego szkieletu drewnianego. W „kanadyjczykach” paroizolację stosuje się we wszystkich przegrodach zewnętrznych, które mają kontakt z otoczeniem, a więc nie tylko w dachach stromych nad mieszkalnym poddaszem. Montuje się ją […]

.

Fundamenty, będące podstawą każdego budynku, mają bardzo duże znaczenie nie tylko dla jego trwałości, ale także sztywności. Jeśli są dobrze zaprojektowane i wykonane, to mogą uchronić go przed uszkodzeniami, spowodowanymi na przykład nierównomiernym osiadaniem gruntu. Niestety sposób, w jaki w Polsce najczęściej wykonuje się ławy fundamentowe domów jednorodzinnych nie jest najlepszy. Zwykle betonuje się je bowiem bezpośrednio w wykopie (Fot. 1), często nawet wtedy, gdy nie za bardzo […]

.